作为新科地王,北京世博宏业房产公司以17.6亿元的总价竞得海淀区蓟门桥北的地块。现在,这块地逐渐由地王转变为 “烫手的山芋”。

    “目前,蓟门桥附近的二手房大约3万元一平方米,如果是新房,可以适当提高一点。大家都期盼地王早点开工,提高周边的房价;但是由于遭遇房地产新政,这块地王的开发价值存在很大疑问。”我爱我家销售经理李文龙对《每日经济新闻》记者表示。

业内人士认为,房地产业的利润太可观了,所以北京一天之内产生了3家地王(蓟门桥北、大望京村、大兴亦庄X1-1B地块),但是突如其来的房地产调控将对开发商带来巨大的政策压力。

地王的“成本账单”

根据最新市场分析,蓟门桥北、大望京村、大兴亦庄X1-1B地块的土地竞拍价都接近目前的市场价,这是让“地王们”头痛的关键因素。

“土地竞拍价快赶上目前的市场房价了,以如此高昂的成本拿地之后,开发商的日子肯定很难过。”李文龙说。

《每日经济新闻》记者从北京市国土局相关人士处获悉,世博宏业房产公司竞拍的蓟门桥北地块,折合楼面单价达到29913元/平方米。这块地原为蓟门饭店,一年前刚拆除,目前是杂草丛生的荒地。由于土地面积仅44507平方米,在都市丛林中看上去显得“很狭小”。

根据拍卖公告,蓟门桥北这块地被规划为居住、商业金融用地,建设用地34253平方米,建筑规模控制在104537平方米之内。当时的起拍价仅6亿元。

另一家地王是朝阳区崔各庄乡大望京村,被远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元斩获。在扣除医院、学校等公建面积后,该地块楼面价达到27529元/平方米。据潘石屹估计,该地段建成后的售价必须达到4.5万元/平方米,开发商才有10%的利润。

“由于地王项目的资料是公开的,其楼面折算估价应该很合理,对比一下市场房价,就能测算开发商的成本。”21世纪不动产销售经理石飞跃表示。

在他看来,按照潘石屹的估算方法,蓟门桥北地块未来售价必须超过5万元/平方米才能有10%的利润,显然这一目标很难实现。

但是,也有相关人士看好地王项目的未来开发前景。荧灿地产总经理顾辰天表示,蓟门桥北地王2.9万元/平方米的单价并不算高,上市后售价必然抬高,“预计在4万元/平方米以上,由于当地新盘资源相当匮乏,所以尽管如此高的价格并不愁卖。”