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绍兴市区物业服务收费管理实施办法(试行)
www.syhouse.net 2012-12-22 9:06:30 上虞房产网

绍兴市区物业服务收费管理实施办法(试行)

2005-9-20

第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,增强服务意识,提高服务水平,促进物业服务行业的健康发展。根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《浙江省定价目录》和浙江省物价局、建设厅《关于印发《浙江省物业服务收费管理实施办法(试行)》的通知》等有关规定,结合市区实际,制定本办法。

第二条 凡在绍兴市区从事物业服务并收费的物业服务企业,均应遵守本办法。

第三条 本办法所称的物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,为业主提供房屋共用部位及配套设施设备和相关场地维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和协助做好安全防范等服务,向业主收取的费用。

第四条 绍兴市发展和改革委员会是绍兴市区物业服务收费的价格主管部门,会同绍兴市物业主管部门负责绍兴市区的物业服务收费政策的实施和监督管理工作。

第五条 物业服务收费遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应原则。

第六条 本办法所指的物业服务应当包括物业管理区域内的以下内容:

(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

(二)公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理(已移交环卫部门的由环卫部门负责清运);

(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作;

(五)物业的档案资料管理;

(六)物业服务企业接受委托的其他公共性服务内容。

第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅小区(不包括别墅等高标准住宅,下同)的前期物业服务收费实行政府指导价;非住宅物业、别墅等高标准住宅,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。

车辆停泊服务费、装修装饰垃圾清运费实行政府指导价。

代办服务费、特约服务费除政府价格主管部门另有规定的外,实行市场调节价。

第八条 普通住宅小区的前期物业服务实行分等级定价,物业服务等级按照服务内容、质量和软硬件环境制定。各等级物业服务收费标准按照按质论价,补偿社会平均成本,合理盈利的原则,并兼顾城市居民收入状况、业主承受能力等因素确定。

普通住宅小区物业服务成本构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

(四)办公费用;

(五)物业服务企业固定资产折旧;

(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(七)经业主大会同意的其它费用。

第九条 新开发的普通住宅小区在商品房销售时与业主签订合同并明确收费标准的,由开发建设单位或物业服务企业按照绍兴市区物业服务等级标准和收费标准,拟定本小区物业服务等级和具体收费标准,向市发展和改革委员会申报。市发展和改革委员会会同物业主管部门对其服务等级进行确认并核定收费标准和浮动幅度。各开发建设单位或物业服务企业在核定的收费标准范围内确定具体收费标准。

普通住宅小区业主委员会成立前的物业服务等级及收费标准,由物业服务企业(或开发建设单位)按照绍兴市区物业服务等级标准和收费标准,拟定本小区物业服务等级和具体收费标准,书面征求小区业主意见,经公开投票表决,在获60%(按已入住业主计算)以上业主同意的基础上,向市发展和改革委员会申报。市发展和改革委员会会同物业主管部门对其服务等级进行确认并核定收费标准和浮动幅度。各物业服务企业(或开发建设单位)在核定的收费标准范围内确定具体收费标准。

普通住宅小区业主委员会成立后,业主委员会与物业服务企业可以参照绍兴市区物业服务等级标准和收费标准,共同议定本住宅小区物业服务等级、具体收费标准,并报市发展和改革委员会备案。

第十条 普通住宅项目实行前期物业管理招投标的,由房地产开发企业根据住宅小区实施物业管理服务的方案,依据本办法向市发展和改革委员会申报物业服务等级和具体收费标准,并在市发展和改革委员会核定收费标准幅度内通过招标确定具体收费标准。

第十一条 开发建设单位或物业服务企业向市发展和改革委员会申报物业服务收费时,应提交如下资料:

(一)工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》;

(二)房地产行政主管部门核发的《物业管理企业资质证书》;

(三)《前期物业服务合同》或《物业服务合同》;

(四)物业服务收费等级及收费标准的申请报告;

(五)小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料;

实行前期物业管理招投标的项目,由房地产开发企业向市发展和改革委员会提交物业服务收费申请报告、小区设施设备的配置情况、物业管理服务方案等资料。

第十二条 物业服务企业必须按规定做好物业服务收费的明码标价工作。在物业管理区域内的显著位置,将小区基本情况、服务内容与服务标准、收费等级以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十三条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十四条 业主委员会(或开发建设单位)与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用,物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

第十五条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况,接受业主和业主委员会的监督。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十六条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

绍兴市区实行政府指导价管理的物业服务收费,实行包干制。实行市场调节价的,收费形式由业主委员会(建设开发单位)与物业服务企业商定。

第十七条 电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗设施运行所需电费可以单独按实另行向业主分摊,可实行按面积、按户、按用水量等办法分摊,具体分摊办法由业主(业主委员会)与物业服务企业商定,并报市发展和改革委员会备案。无电梯、增压水泵等高能耗设施、设备的多层住宅,业主享受公共性服务除向物业服务企业缴纳物业服务费外,不再分摊其它费用。

第十八条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本或物业服务支出。

住宅小区维修专项资金的使用,凡业主委员会组织健全、工作规范的由物业服务企业提出使用意见,经业主委员会同意,报专项资金代管部门核准后使用。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的,双方应当签订合同,物业服务企业可向委托方收取代办服务费,但不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十条 物业服务费可以预收,具体由物业服务企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月。

物业服务费自房屋交付使用、购房者(业主)领取钥匙次月起计收。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,逾期不缴纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不缴纳的,物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费。

第二十二条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其它部门和单位不得再向业主、使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条 违反本办法规定的价格违法行为,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第二十四条 本办法由绍兴市发展和改革委员会负责解释。

第二十五条 本办法自发文之日起施行。

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