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■ 购房流程 第六步:保险与公正 >> 保险

    ◆房贷保险合同很不完善 签订合同时定要细斟酌 
  如果发生保险事故,抵押的住房灭失或是毁损,银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样,银行既可以规避风险,也能让购房者在感情上接受贷款买房,现在已被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下,银行为化解自身的信用风险,往往要求购房者购买贷款保险。但是,目前贷款保险合同还很不完善,在一定程度上侵害了购房消费者的权益。

    实际承担期短于合同规定

    贷款保险合同一般规定,保险期限与贷款期限一致,保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房,贷款发放日和实际交房日有一段时间差,普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收,既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担,未交房也就谈不上承担保险责任。

    因此,保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期,保险公司没有承担任何保险责任。例如,某人于2000年7月1日贷款买了2001年7月1日交付的商品房,消费者多缴纳一年保费,但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显,权力和义务不对等,保险公司应退还多收的保费。

    一次性收取全部保险费

    有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取,每年结算”,但在实际操作中,往往几十年一次性收取。

    这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入,加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是,在现有的技术条件下,如果逐年收取保费,保险公司不但要投入大量的人力物力,而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是,这种解释显然难以令人信服。

    很多寿险产品,保险期限长达几十年,保费却按年、按季,甚至按月收取。可见,技术上完全不成问题,保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲,即便购房者不能按期缴纳保险费,保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定,解除保险合同,不承担保险责任,自然也就谈不上承担风险了。

    贷款购房者不是保险受益人

    抵押住房贷款保险合同通常规定,银行是第一受益人。因为抵押本身是担保的一种方式,所以抵押贷款保险既要适用《保险法》,又要适用《担保法》。《担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”

    可见,银行作为抵押权人,在保险标的即抵押的住房发生保险事故时,能够以第一受益人的身份领取保险赔款,从而规避风险。然而这让广大购房者很不理解,甚至觉得冤枉:明明是自己花钱买房,自己却不是受益人。

    因此,为使住房贷款保险真正地为老百姓所认同,银行不应作为保险合同的第一受益人,而这并不会影响银行规避风险的初衷。

    事实上,2000年12月13日起实行的最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第八十条,对《担保法》的第五十八条作了进一步的规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权担保的债权未届清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”

    由此可见,银行完全没有必要“冒天下之大不韪”,要求作为合同的第一受益人,受益人应该是购房者。如果发生保险事故,抵押的住房灭失或是毁损,银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。这样,银行既可以规避风险,也能让购房者在感情上接受。

    在此,专家提醒购房者签订合同时要冷静观察,仔细分析,避免不必要的误解和损失。 

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