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| 房 产 信 息 索 引 | ||||||||||||||||||||||||||
| 房地产估价基本理论-程序（一） |
| www.syhouse.net 2006-3-27 14:25:35 上虞房产网 |
| 二、拟定估价作业计划 明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面： 1．初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。 2．确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。 3．制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。 4．评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。 三、实地勘察 由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面： 1．对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。 2．对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等（应对建筑物进行内外拍照），并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。 3．了解当地房地产市场的特征和情况。 四、收集分析相关资料 （一）房地产价格的一般影响因素资料 房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。 从总体来看，一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数学公式可套用，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，对于这些因素的分析更要依赖于经验，有时甚至体现为估讲师的眼力。但是，当房地产市场走势比较稳定，价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。 在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。 （二）区域市场资料 由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。 （三）实例资料 实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。 （四）评估对象的情况 该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是： l．委托者提供。 2．实地勘察。 3．政府有关部门提供。 4．相关当事人提供。 5．咨询公司提供。 另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的 |
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