春江花月、绿洲花园、金色家园、都市枫林、水印康庭、中豪·晴园、天成嘉苑、戈雅公寓、佳境天城……今年，准现房、现房成为杭州楼市的热门词汇。

　　什么叫准现房？目前市场上习惯性的解释是指：房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和配套施工阶段的房屋。

　　虽然各楼盘之所以推出准现房、现房销售的原因不一而足，但有一点可以肯定，准现房销售模式的大行其道，是对楼市在新的市场环境下的一种折射，这种新的营销模式的出现，也必将对整个楼市产生深远的影响。

　　现象

　　成为新的营销“杀手锏”

　　今年3月份，位于萧山闻堰的楼盘戈雅公寓开盘。黄色的墙体，红色的屋顶，蓝色的天空，绿色的树木，彩色的花卉，金色的阳光……当这片五颜六色的地中海风情展现在购房者面前时，许多人被征服了，开盘两天，楼盘销售量达到120套，销售率达75%。

　　应该说，这是开发商“蓄谋已久”的一个结果。虽然拿出预售证是大半年之前就可以做到的事情，但为了凸显出这个楼盘独有的西班牙风情，开发商一再推迟开盘时间，一直等到现房实景出来，一击而成功。

　　跟戈雅公寓一样有意放缓开盘节奏的楼盘显然不在少数。滨江楼盘六合·天寓近日推出其150米长的4号楼，但事实上，据该楼盘销售部的一位负责人介绍，该楼的预售条件老早就符合。究其原因，主要是想以准现房的形式出售。“天寓应该称得上是滨江区的一个标志性建筑，等到现房实景出来，相信会有很多人喜欢。”该负责人显得很有信心。

　　一个很明显的事实是，众多开发商在楼市不复当年火爆的新形势下，纷纷把准现房销售作为楼市营销的很重要的一种方式。闲林某低密度楼盘销售不畅，但楼盘并没有马上在推广上下很多血本，而是把工作重心放在了景观营造上。开发商这样解释，购房者购买低密度住宅很大程度上买的是一种环境，把环境做好了，销售自然就会顺畅了。

　　而一个楼盘开发进入准现房阶段，确实也给开发商提供了很好的营销基础。滨江楼盘盛元·慧谷和工信·风雅钱塘今年热销，显然跟它在现场开设的看房通道有很大的关系。用工信房产总经理助理蔡华军的话讲，从去年下半年开始，风雅钱塘的主要营销方式其实就是开通了看房通道。这个看房通道并没有经过任何修饰，但被售楼小姐带着前去看房的购房者们，还是因此对这个楼盘产生了很大兴趣。写字楼品质的电梯厅、双层中空玻璃的配置、芬兰通力电梯的高速，让购房者真切地感受到了开发商在楼盘公共部位做出的努力，从而增加了信任感。

　　猜想

　　小开发商面临出局

　　开发商为什么要不惜血本花比期房大得多的成本来建准现房？

　　先来看一个事实：近几年来，房地产投诉一直居高不下，很多缘于开发商虚假承诺、逾期交房、规划变更等问题，失去了广大购房者的信任，从而对期房也失去了好感。许多购房者希望能买到实实在在的现房，但市场却鲜见这样的产品。

　　正是看出了购房者对于现房的青睐，品牌开发商在楼市供过于求的市场背景下，不失时机推出准现房或者现房销售模式，从而在众多产品中脱颖而出，杀出重围。

　　但值得注意的是，运用这种营销方式是需要实力的。因为项目进行到准现房或者现房销售，开发周期大大加长，对于开发商来说，是资金实力和整体实力的较量。这对于资金实力不够的小开发商来说，是很难跨过的一道“槛”。因为准现房的很多优势非期房能比，小的开发商只能跟着做准现房，但一个楼盘并不因为是准现房或者现房就一定能卖得掉的。因为大家都卖准现房，如果产品同质化倾向严重，项目没有亮点，价格定得不太合理，便会销售不畅，加上前期开发速度放缓，开发商资金压力很大，便很有可能被淘汰出局。

　　二手房市场压力增大

　　很多人都喜欢看得见摸得着的现房，这在以前有两种选择：二手房和新房中的少量尾盘。买了房马上就可以住进去，这对于很多人来说还是非常有吸引力的。对于许多购房者来说，到现场去看看房子的采光通风条件好不好，绿化怎样，楼盘边上有没有公交车站，小区里有没有地方打打羽毛球，这都是非常重要的事情。

　　如果说新盘中有很多准现房，这无疑对于二手房市场是一个冲击。因为准现房拥有跟二手房一样的眼见为实的优势，价格上也不见得贵，另外产权人清晰，中间交易成本低等优于二手房的地方，所以业内人士认为，准现房必然会抢走二手房市场很多客源，二手房市场的压力也会因此变大。