在房贷余额连续出现下降后，为了争抢有限的市场资源，上海各银行纷纷推出“创新”品种以吸引客户。监管当局发现，在它们推行各项手段以使楼市降温之外，却意外地“收获”了来自银行方面的“积极回应”。

　　供求逆转

　　相对于市场供求而言，个人住房贷款是个因变量。由于上海楼市成交量呈现出快速下跌态势，据统计，2005年上海市住房按揭贷款余额2644.94亿元，增长8.2%，年内新增不足200亿元，同比少增528.69亿元。而央行上海总部最新发布的2006年4月份信贷运行报告则显示，截止到4月份，上海市个人住房贷款已连续10个月递减。

　　“在各项指标已经基本符合发行上市要求的情况下，如果房地产市场的波动严重影响到银行的不良贷款率和盈利能力，无疑将为他们的海外上市增加风险。”某大型国有商业银行内部人士担心，“房贷的异常波动将会影响投资者对银行的盈利预期和投资信心，从而影响他们顺利上市。”

　　监管层对此亦持审慎态度。在2月份沪上中资银行个人住房贷款大幅减少36亿元，创下了自去年7月以来最高记录后。央行上海总部认为，这对金融机构贷款结构调整较为不利，并称“目前上海的各商业银行正根据上级行下达的2006年信贷任务，适时调整信贷计划和策略，加大个人金融零售业务营销力度”。

　　花样翻新

　　市场寒流之下，上海银行业一度坚守的“君子协定”先行失守，即第一套房最高贷七成，可实行5.508%的利率下限；第二套房要在第一套房的基础上提高首付比例，实行6.12%的基准利率；二手房也要相应提高受付比例。

　　神州房产公司市场总监孟军透露：“去年五六两个月，银行对公司上报的贷款申请通过率一下跌落到10%，90%的单子银行都不会批。可以通过的则是一些只要求贷款四成或五成的，或者是房屋价值比市场价低的房子，以及申请人没有债务、个人资质优秀的申请项目。但在7月份后，贷款通过率则大大提高，超过70%，8月通过率甚至达到85%以上。”不知是否是巧合，恰巧是从去年7月起，上海房贷首次出现负增长。

　　协议一经突破，即呈迅速蔓延之势，不过，相当耐人寻味的是，在记者曾经进行的采访活动中，各家商业银行近乎一致对“房贷松动”的说法矢口否认。

　　这在整个房地产调控的大基调下是可以理解的，另外，仅凭利率、成数等方面的优惠，很容易因相互间的同质竞争而消抵。于是，长期被忽视的产品创新在政策和市场的双重压力下逼了出来。初步估算，仅在还贷方式上，上海市场上就有近10种类型：

　　去年下半年，交行上海分行推出新的两种房贷还款方式：等额递增还款和等额递减还款，从而使原来的仅有等额本金还款和等额本息还款的房贷还款方式增加到4种。

　　去年年底，工行上海市分行针对个人房贷客户开展循环授信业务。该行规定，以房产抵押方式，贷款金额20万元以上、正常还贷2年以上，且无恶意违约记录的客户，可以获得最高200万元个人贷款授信。其利率与一般5年内商业贷款基准利率相同，优质客户可享受9折优惠。

　　紧随其后，光大银行在1月13日首推一手住房固定利率房贷业务，后又连续推出二手住房及商业用房固定利率房贷业务。其3年、5年以及10年期产品，利率分别为5.85%、5.94%、6.18%。3月底，该行又推出浮动利率与固定利率可互相转换业务。

　　其他银行亦不甘落后。深圳发展银行在上海推“双周供”个人按揭业务，上海银行紧接着推出“个人房贷宽限期”还贷方式，而后，中国银行上海市分行快速对外宣告推出“直客式房贷”的新型业务。很快，建设银行上海市分行也加入此列，宣传“个贷通”个人信贷系列产品，其方式类似循环贷款。民生银行则推出了“无障碍提前还款”，客户可以随时向银行提出提前还款申请。此外，还有银行新推出“贷活两便”，那些既想提前还贷减少利息支出，又怕失去其他投资机会的房贷客户，只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，当存款余额超过一定金额以上的部分将被视作提前还贷。

　　另据记者了解，深发展上海分行已经就“单周供”的市场需求进行调查，将视情况进行开发。而国外流行的相当于“日供”的房贷按揭方式，也被业界人士认为在中国同样具有可操作性。

　　喜忧互现

　　上海激烈的房贷争夺战迅速引起监管层关注。

　　5月18日，上海银监局下发《上海银监局规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》，直指产品创新风险不容忽视。

　　“我们在对各家银行房贷新品种的调研中发现，其潜在风险不容忽视。”上海银监局有关人士说，“比较严重的是，现在个别银行上海分行的房贷新业务，并没有经过总行授权，也未经过监管部门审批或报备，就开始操作。”该人士还指出，个人房贷产品创新引发了个人住房贷款业务的激烈竞争，给内控管理和风险控制带来了新的挑战。

　　市场方面也颇有微词。麦格理管理咨询(上海)有限公司客服部经理黄蕾表示，“不要说普通消费者了，连专业的中介公司或贷款服务机构都没办法完全掌握清楚。”“有时候送去审批的单子是符合这家银行规则的，但具体执行的支行却认为该审贷者的资质、信用或者贷款额度有风险，会将单子退回来。这对于服务机构而言，通常会形成时间和金钱上的损失。”

　　但是总体说来，对于当前出现的房贷差异化竞争趋向，普遍持有的还是欢迎态度。如针对前期固定利率房贷“叫好不叫座”的现象，社科院金融所研究员易宪容坚持认为，“在面对未来国内外经济不确定的情况下，商业银行的个人住房按揭贷款固定利率肯定会大行其道。”他还表示，商业银行提供多元化的住房信贷产品，不仅满足消费者规避利率风险的需要，而且符合银行商业化的大趋势，对于提高银行产品风险定价能力十分重要。

　　除此之外，一位银行业内人士多少道出了心里的想法。他向记者表示：“商业银行除了积极配合宏观调控外，获取商业利润毕竟是其长期持续竞争力的根本，尤其是在不少商业银行改制上市之后，对股东负责是其一个不可违背的责任。”

　　而对于目前明显出现的一些令人不安的兆头，安家集团高级副总裁刘毅的分析显得较为中肯。他认为，从固定模式中脱离出来的银行开始具备了差异化意识，这本身对于金融市场而言是走向成熟的前兆。但由于发展速度太快，银行的发展和它固有的一系列做法仍然停留在以前的状态，对于如何走向商业化并没有充足的准备。“因此，这只能是一个等待其发展完善、真正市场化的阶段。”