新政伊始

　　“80%的二手房都是五年以内的房子，超过五年的基本上很少。”我爱我家房屋经纪公司副总经理胡景晖说。对于其他中介公司来说，情况基本如此。从链家地产市场部了解到的信息，五年以上的房子占据两到三成的比例。实际上，新的营业税政策将绝大部分的二手房都纳入了征税范围内。

　　“我们的客户量下降了四成，总之购房者成交欲望较弱。”链家地产市场总监金育松这样分析购买市场的现状，从他的分析来看，购房者的观望正是导致他们行动不积极的原因，而这种观望主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的期望。“其实对房价下降存在期望的人很少，不到10%。还有就是对增量房市场的观望。”他说。

　　新政中对于建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上的规定，显然将一部分二手房购买者的注意力转向了一手房市场。

　　在其他房源退出的情况下，那部分未受营业税影响的五年以上的房源所占比例增大了。金育松提到，在链家地产的业务中，五年以上的房子所占比例上升了两到三成。“并不是说绝对数量上升，只是在总体中所占比例有所上升。”他提醒道。

　　而就目前的实际交易情况来看，二手房交易的营业税基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下，五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。“我们现在的交易，五年以上产权的占80%。”千万家房产经纪公司总经理华国强说。

　　站在购房者的角度上来看，由于不需要交纳营业税，五年以上的二手房源似乎应该具备更大的竞争力。然而，事实并非如此简单。

　　五年之痒

　　“五年这个问题其实并不严重，关键是房产证上注明的时间有问题。”胡景晖说道。他指出了二手房产权年限上一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期要长许多。“由于购房以后往往要过两三年才能拿到房产证，这样五六年产权的房子可能已经居住八年，甚至九年了。购房人并不倾向于买这些。”正是由于房产证不能及时拿到的缘故，现在相当一部分实际购买已经达到五六年的房子，产权证往往只有两三年。

　　而营业税的征收标准，是以产权证上注明的时间为准的。“如果能以签订预售合同的时间为准就要准确得多。”胡景晖的说法显得有些无奈。

　　目前市场上无需缴税的二手房不仅实际房龄过长，数量少也是一个问题。“现在不需要交纳营业税的，基本上是98年实行房改以后刚出来的房子才符合要求。”华国强说。就他的估计来看，这部分房子大概占存量房的10%到15%，而这其中大概只有5%到10%会拿到二手房市场进行交易，总量非常有限。

　　另外，由于营业税往往附加在房价上转嫁给了购买者，这已经在某种程度上变相的导致了房价的上涨。

　　尴尬的效果

　　营业税政策的初衷是为了打击房地产投机行为，然而实际效果又如何呢?

　　“五年也好，十年也好，如果是为了限制投机行为的话。一旦营业税加到房价上那就没有意义了。”金育松说。去年的营业税政策颁布以后，买方和卖方经过近半年的博弈，最终达成营业税由购房者承担的共识而告终。而今年基本上还是这样一种趋势。

　　由于二手房和一手房市场的紧密联系，这一政策实际上也是对另一市场的暗示。“这一招叫‘隔山打牛’。就是向一手房市场传递信息，不鼓励投机。”胡景晖说，接下来他又分析到，目前的现实是营业税导致了二手房房源更加紧缺，这可能促使二手房房价更快的上涨。“其实用于打击投机两年以内会比较好，超过两年就没什么意义了。”他补充道。

　　实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一。新政的初衷也包括了“积极发展住房二级市场和租赁市场”。而目前由于营业税的额外负担，有部分购房者开始把目光转向一手房市场。“把二手房需求转向一手房市场，你说对市场是好还是不好？”金育松在接受记者采访时这样反问。这一转向显然会增加一手房市场的压力。就金育松的分析来看，购房者对一手房的预期短期内是无法实现的，会有相当一部分回归二手房市场。

　　有一点可以肯定的是，新的营业税政策会对限制新政以后的一手房投机发挥积极作用。然而这还需要时间的考验和证明。