① 绝大部分纠纷源于开发商遗留问题

　　“从现实来看，开发商和物业公司一般都是‘父子关系’。”长期关注物业纠纷的北京忆通律师事务所律师李劲松一针见血：“基于这种关系，开发商埋下的地雷，往往在业主和物业公司之间爆炸。”据他观察，“物业纠纷案件绝大部分和开发商遗留问题有关”。

　　根据北京市消协对北京市100个居住小区和99个物业管理公司进行的随机抽样调查显示，由开发商遗留问题导致的物业纠纷，占到小区物业管理纠纷的80％以上。北京大西洋新城小区持续了5年之久的物业纠纷，正源于此。

　　通过焦点房地产网提供的线索，我们联系上了大西洋新城的业主们。该小区业主代表陆颂吴对记者说：“当初宣传单上承诺我们的配套设施、例如小学至今还没有落实。而终于落实了的，像独立会所，四层楼有三层都租给外面开起了餐馆、健身房，另一层给了街道办事处当办公室，当初向业主承诺的棋牌室、网球室、乒乓球室，如今踪影全无。”

　　入住不久，又有业主发现房屋存在质量问题。107楼的一户业主在装修时，拆开窗户后竟发现里面都是废纸、废木头渣滓。此外，公摊面积不断“扩容”也备受非议。“小区里的变电站，按国家规定不能算是建筑物，也摊给了业主；锅炉房的产权是他们的，但把烟囱摊给了业主；地下停车场他们收费，出口却摊给了我们，这是什么道理！”陆颂吴说。

　　据业主们提供的证据证明，大西洋新城物业管理公司实际上就是开发商自己成立的。有矛盾时，物业公司的屁股往往坐在开发商一边，这无疑成了业主们向开发商“讨说法”的障碍。由国务院发布、于2003年9月1日施行的《物业管理条例》明确规定，物业管理公司要跟开发商分开。但大西洋新城的现状依然没有改变。

　　② 物业究竟是来服务还是来收费的

　　同样，在接到来自焦点房地产网的相关投诉之后，记者来到了北京天鑫家园，对物业公司服务质量不满是纠纷的重要起因。面对记者，业主们纷纷诉苦：物业公司自打的地下水普遍有沉淀，有时有恶臭；物业公司每天17时30分即停止售水售电，并且每次只卖300度电，用电暖的住户冬天采暖只够用几天，对上班族极为不便；小区几条道路夜间没有照明；物业公司从未公布收支账目；保安还强行拦车收费甚至殴打业主。业主对服务不满，物业费却照收不误。

　　此外，业主们发现，到今年3月，北京市共有2681家物业公司取得了物业服务资质，而他们的物业公司——韦和基业不在其中。也就是说，韦和基业提供的服务不仅质价不符，而且没有从业资格。

　　“不知道物业究竟是来服务的，还是来收费的”——这不仅仅是天鑫家园小区业主们的困惑。大西洋新城小区的业主们告诉记者，购房时由于开发商承诺该小区将由外资物业公司进行酒店式管理，所以物业费收取标准定为3.30元／平方米，3个月后，物业公司换成了本地的，物业费却原价收取。在律师的帮助下，业主们根据相关收费规定，按照合法可收取费用的上限测算后，惊讶地发现，该小区的物业费仅需1.5006元／平方米。

　　小区业主代表陆颂吴指着合同中红笔勾勒过的多项条款说：“物业公司还经常违反《物业公约》，如擅自将市政供暖的代收代缴供暖费，变更为自行供暖，强行违法违约收取供暖费用等等。”

　　③ 前期合同充满霸王条款，不签没钥匙

　　而即便是连物业公司都不遵守的《物业公约》，也并非是业主们的真实意愿。天鑫家园业主余春来告诉记者，在签订买房合同的时候，开发商没有出示前期物业服务合同格式，到了收房入住的时候，开发商才拿出充满霸王条款的前期物业服务合同，不签就拿不到钥匙。业主们说，这个合同根本就是强加的。

　　“作为物业服务的主顾，我们没有挑选权，不能讨价还价，更不能验货，强买强卖又物非所值，凭什么让我们照价付款？”4月9日，大西洋新城业主老陆这样告诉记者。据中消协对2005年全国投诉情况的分析，消费者投诉物业管理的有3830件，其中涉及服务质量的有2136件。

　　面对质低价高、却又不得不接受的物业服务，业主们选择的抗议手段惊人的一致——拒缴物业费。结果，去年天鑫家园部分业主被物业公司告上法庭，业主全部败诉并被强制执行。因对物业服务不满，导致业主拒缴物业费，然后业主被物业公司起诉，成为当前物业纠纷案件的普遍现象。

　　李劲松律师评论：“在任何一个强买强卖的市场，质价不符是通常的现象。撤换物业成本很高。”“为了换掉物业，我们已经努力了5年，只落个心力交瘁，这条路太难了！”老陆这样告诉记者。