空置房或变身廉租房此次调查空置房指标的用意在于，政府将来有可能在适宜的地区、以适宜的价格，把一些地区的空置房激活，并纳入政府的住房保障体系

      北京住房究竟是紧缺还是过剩，不久就会水落石出。

      9月18日，记者从北京市建委了解到，北京市开始调查空置和闲置房的比例情况。目前，北京市建委已召集了近百家物业公司开展北京市存量住房空置和闲置情况调查，调查涉及160多个小区。调查结果将于10月15日上报北京市建委，然后政府部门将根据该数据确定相关房地产调控政策。

      北京师范大学董藩教授表示，“作为北京市首次开展的空置和闲置房调查，虽然对房价不会起到直接作用，但是对有关部门而言，有利于对房地产市场的供需关系形成新的更为科学的认识。”

      由于此前采用的是10余种不同版本的数据标准，使最终的住房空置率结论产生了巨大差异，而北京空置房数量及空置比例一直是一个谜。

      调查涉及160多个小区

      今年3月31日，建设部曾下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市上报商品房供应和空置情况有关数据，为全面掌握商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势和中央决策提供依据。对此，业界关于房屋空置率或闲置率的说法一直争论不休，而争论的焦点就在于对空置率的计算方法。

      值得注意的是，北京市建委有关领导此次对空置房和闲置房做了界定：空置房是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋。

      而闲置住房是指单位或个人持有的存量住房中，持续半年以上未办理入住手续或从未居住的空而未用房屋。单位或个人持有的存量住房包括单位或个人购买的存量住房以及个人承租单位公有住房，不包括开发商自留或可售但尚未出售或出租的房屋。

      调查中，北京市建委按照反映不同区位、不同品质、不同价位、不同结构存量住房空置和闲置情况的原则选取，并选取截至2005年12月31日以前各物业企业已接管的部分住宅项目。被调查的小区数量为商品住宅小区约137个，经济适用住房小区约24个，除此之外，还有别墅项目。

      这一调查方案还特别强调时间节点为2006年8月31日，即调查北京市2006年8月31日抽样住宅小区的住宅闲置总量、闲置比重、闲置原因、空置总量、空置比重以及空置和闲置住房的区域、户型、价位、房主情况等结构特点。同时调查住宅类用途房屋转化为办公或商业用房、住宅房屋的出租等情况。

      闲置房处置构想

      其实，从2005年宏观调控开始，北京市建委就一直试图通过存量房市场扩容来实现梯度消费。此前酝酿中的增加低价土地、限价商品房等措施因远水解不了近渴而被暂缓。

      据北京市建委相关负责人表示，此次调查空置房指标的用意在于，政府将来有可能在适宜的地区，以适宜的价格，把一些地区的空置房激活，并纳入政府的住房保障体系。

      资金一直是政府部门建设廉租房乃至住房保障体系的瓶颈。为此，全国工商联房地产商会会长聂梅生曾建议以REITs形式解决廉租房的资金难题。而今年6月，上海市租赁行业协会会长俞开琪也提出“启动房屋融资租赁”的建议。

      如果北京市政府通过与租赁公司的合作，政府提供一定的补偿，将空置房作为“廉租房”出租，势必可以为廉租房源的供给提供一种新的思路。

      “空置率不仅是一个重要指标，从中可以判断市场的经营风险，还能够看出楼市需求中投机、投资的比重。”董藩指出。

      实际上，在去年12月份，全国多家媒体报道了一个“国家统计局最新数据”：中国的商品房空置面积达到1.12亿平方米，空置率达到26%。

      包括董藩在内的一批学者对这个数据的指导意义表示质疑，并认为按照“正确方式”计算，中国商品房空置率绝不会超过3%。

      当时也有经济界人士指出，目前采用的商品房空置面积的数据只反映了市场上商品房增量面积的变化，而缺少对存量面积空置量的控制，不能全面地反映出房地产市场的真实状况。商品房的空置量只统计销售面积而不包括租赁市场上存在的大量空置房是不合理的，以此作为政策调控的依据难免有缺失。

      “去年宏观调控并未取得预期效果，原因正是包括统计数据在内的一些关系没有理顺。这对国家制定政策的倾向不是好事”。董藩直言，“从前我们一些学者一再强调，在小区买了房子不住是消费政策上有问题，这一次政府认识到空置率的重要性了，也在空置总量分配上做了表态，这将对一手房流通领域，对投资过剩与否有了科学的判断依据。今后政府也可能会出台相应政策，会对买房不住的问题加以引导和抑制，这对房地产市场发展十分有利”。