新商业崛起填补朝青“空白”

      随着朝阳北路、青年路、姚家园路的全线贯通，国美第一城、合生橄榄城、和记黄埔项目、青年汇、罗马花园、星河湾等十几个新楼盘集体扎“根”聚集了百万人气，尤其是国美第一商街作为第一个大规模商业现身朝青板块时，以其特色定位和专业规划在市场崭露头角，直至上月底一期商铺顺利竣工并交付使用时，除余4套珍藏经典商铺，都已销售完毕。国美充分显示出其非凡的竞争力和生命力，冲击着京城商业地产市场。业内认为，在经历了地段、价格、概念等系列比拼和炒作后，从近年来不断涌现新商圈就可验证，一个项目带动一个新商圈崛起的情况已不再是神话，而国美第一商街的出现，在填补区域空白的同时也使京城新的商圈模式——朝青商圈初见端倪。

      四大主题业态 填补区域空白

      目前，朝青板块常住人口8至10万，流动人口达到百万，一个百万城市精英生活城已悄然形成，而存在的问题是数十个项目整装上阵，却未出现一条成规模的餐饮街与其迅速发展的消费要求相匹配。于是，解决该区域人口的“口粮”这一人生头等大事成为入住居民迫切地希望。同时，也让无数商人看到此区域巨大的市场潜力。国美餐饮街站在打造京东第一美食街的高度，规划了餐饮街、家居生活馆、社区中心、商业广场四大主题业态，为目前朝青区域业态空白或急缺的业态进行了及时补充。当业内在看到国美将此商业街发展特色经济为目标时，不由得感叹其眼光老到。

      家居生活馆的建立亦有异曲同工之妙。有过装修经历的人或多或少都去过几个家居建材市场，可能均留心过北京的家居建材市场分布图。在北京的东北部、西南部、东南部、西北部都已经形成几个固定的成规模的大型家居建材市场，国内外知名的家居品牌商也纷纷在这些区域安营扎寨，但唯独整个东部是一个空白点。除去城市规划和发展不说，CBD仅仅发展了15个年头也影响到其周边的成熟程度。但随着北京市政府“两轴-两带-多中心”政策的出台，CBD东扩已成定局。无论是从人口、交通，还是时机来看，朝青都急需一个大型家居市场来缓解供需严重失衡的状态，国美家居生活馆也正是瞄准了这个难得的市场缺口应市而生。

      同样，朝青板块多个新老项目加在一起看，综合型社区服务中心近乎都是个空白，而国美第一商街的社区中心囊括了升级型菜市场、五金店、家电维修、彩扩店、音像店、耗材专营店、邮局、银行、房产中介、票务中心、社区医疗中心、汽车美容店……几乎所有社区便利服务，不但满足国美第一城一二期入住业主3000户近6000多人的生活需要，同时服务于周边社区，成为区域便利中心。

      据介绍，商业广场的规划是国美精心调研之后的产物。在研究分析区域图后，发现朝青商业已成气候和规模的目前只有华堂和白云生活广场，与区域迅速增长的人口总量极不相符。人均商业面积与上海、深圳等城市相比不但有很大差距，比北京其他区域，也存在严重的滞后性。国美商业广场此刻面世，无疑成为区域商业的领头羊。

      “黄金法”分割体量 促成生意“扎堆儿”效应

      国美第一商街四大主题业态，餐饮街30000平方米、家居生活馆19000平方米、社区中心13000平方米、商业广场28000平方米。

      专业人士认为，10万平方米的体量足以形成区域商业聚集效应，过太会让规模经济边际效应沦为负增长；太小则无法达到盈利最佳点，规模合理则能达到最高利润。目前，朝青板块的常住人口达到近10万人，而流动人口预计能达到100万。

      以餐饮为例，10万平方米规划30000平方米做餐饮，按照黄金分割原理较为合理。原因是餐饮聚集人气最快、很快带旺商业气氛，但生意再好，一天有固定的“饭点儿”。每个铺位的固定营业成本，决定其总体量的大小。家居生活馆等经营场所也一样，规模太小，形不成规模效应；生意“扎堆儿”，才都有的赚。

      业态有机互补 “一站式”服务全程再现

      做商业的人都知道，“一招鲜”固然能“吃遍天”，但不同业态却能带来相当客观的客源和人流量。举个例子来讲，国内大型的购物中心，有许多都是“一站式”消费，地下一层或顶层一般设为美食广场，或者什么美食长廊等，名字虽不尽相同，但都提供餐饮服务，其他楼层分别为百货、家电、服装、珠宝、化妆品 ……不一而足。综合“吃喝玩乐本一家”的传统，从消费、服务方式到客源均形成补充。在国美商街，如此经营之道被称为是“一对三”，或是“三对一”的关系，即餐饮的客源是其他三个业态客源重要的补充部分，同时其他三个业态也为餐饮带来一定比例的人流量，以此在商业之间形成互补共赢的良性发展。

      观点

      商业“摊大饼”已成往事

      陈云峰 明天地产业务发展中心总监

      有人质疑商业的上限在哪里？陈云峰认为，同行是对手，更是伙伴，这是一个“共赢”的时代，吃“独食儿”搞垄断显然已不再奏效。商业上限与本区域直接消费潜力、辐射区和次辐射区预计消费潜力三者之和商业体量分割保持合理比例最为科学。如餐饮街、家居生活馆、社区中心、商业广场四大主题业态，看似互相独立，互不干涉，其实内部有一个互相“反哺”的关系在其中。既要成规模，吸引人流量，又要控制规模，保证营业利润，无限制地“摊大饼”并不是最好的做法。显然，国美第一商街租售火爆情形的出现，是在调研和可行性分析的前提下。