随着我国房地产市场的迅猛发展，以拍卖方式成交的房地产在房地产市场所占比例越来越大，房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用。笔者认为，房地产拍卖价格评估具有以下的特点。

一、拍卖价格一般低于公平市价

公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：

1、一个自愿的出售者；

2、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；

3、交易期间房地产价格保持稳定状态；

4、房地产价格完全受公开市场影响；

5、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。

房地产拍卖价格的形成一般都不能完全具备以上条件。首先，被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易，而是在拍卖日公开竞投，买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，以便吸引买家竞投；所以，评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。

二、拍卖价格要考虑快速变现

由于拍卖期短，有卖不出去的风险；因此，拍卖价格必须考虑变现的速度，“宁估其少，勿估其多。”即确保卖出去的成功。鉴于上述原因，拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类，确定合适的风险折扣率，从公平市价扣除后得出的价格。

三、拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别

抵押价格是一种预期价格，一般在基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。

拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价。这个价格的评估要参考抵押价格。但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期房地产的状况存在一定差距，所以拍卖价格又不能等同抵押价格。

四、拍卖价格应考虑消费者的心理因素和购买者的额外支出。

购买拍卖房地产的消费者，在购买前期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产价格较低；同时，由于竞买拍卖购得的房地产，要比正常交易购买的房地产多支付约为标的额的5％的拍卖费。因此，使得拍卖购得的房地产成本增加，而使之购房者希望得到较低的价格，以弥补该项支出。

五、拍卖价格的最终确定还必须考虑其他因素：一是拍卖房地产的市场供给需求，二是拍卖付款方式，三是政府有关部门收取的各项税费等情况。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：枣庄市城建开发拆迁管理办公室 山东省房地产业协会 陈学友 井坤)