房地产项目经济评价是房地产项目开发可行性研究的重要内容。在房地产市场日趋竞争激烈的今天，一些具有远见卓识的开发商深刻地意识到：作为资金密集型的房地产业，迫切需要从粗放式开发向集约式开发过度。要扩大开发利润空间，必须用定量分析的方法，来量化开发过程中的每一项成本支出，摆脱过去粗糙的定性分析，从而真正达到全过程量化监测成本费用，最大限度地降低开发风险。而项目经济评价的定量分析，必须首先确定基础数据和参数。

房地产项目经济评价中基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要影响，关系到项目操作的成败。

房地产项目经济评价中的基础数据和参数主要包括以下几个方面的指标：

一、时间类参数

1、开发活动的起始时间。开发时机的分析与选择，应预测开发完成后的市场销售前景，再倒推出获取开发土地和投资建设的时机，在这个过程中，要充分预测办理土地竞买过程的难易度，以及办理规划审批，施工许可，毛地开发等前期手续对开发进度的影响。同时，要充分考虑当前国家的宏观经济调控政策的方向，特别是本地区的建材价格、银行利率水平，建筑定额标准、物价指数浮动情况等涉及开发成本的相关经济指标。

2、开发经营期、前期、建设期、销售期(或出租期)的起始时间以及持续时间长度。准确地确定上述时间指标，一个重要的原则就是要参照本地区同类规模和性质的开发项目(可比项目实例数量最好三个以上)。通过市场类比，结合本公司自身实力状况，斟酌推断，并且充分考虑未来市场变化的各种因素，最终确定。开发经营期可以分解为开发期和经营期，开发期可以分解为前期和建设期，需要指出的是前期存在诸多不确定的事项，表现在前期主要是办理政府审批的土地、规划、施工许可等手续；时间进度需要看开发企业的业务操作能力和政府部门的审批速度；各个开发公司在办理这些业务时，面临的业务情况和操作能力千差万别；因此，在市场类比的同时，一定要审视自身的公司实力，量体裁衣，不可盲目模仿。建设期由于受本地区平均建筑生产力水平的限制，一般变化不大但应考虑自身的工程管理能力和施工企业的实力水平，宜采用公开招标的方式，确定那些资质等级高，业绩好，管理经验丰富的施工企业。经营期包含销售期或出租期，在我国实行商品房屋预售的制度下，经营期有可能和建设期局部重合，即期房销售。因此，确定经营期不要机械地只考虑现房销售，只有对本地区房地产市场进行充分调查，在市场调查的数据基础上，剔除个别的极端数据；然后，采用长期趋势法进行量化计算，就可以预测未来的商品房销售状况。同时，还要考虑未来市场变化的风险，留置一定比例的房屋空置率。

二、融资相关参数

房地产开发的资金来源，一般可以分为资本金，贷款资金和预(销)售收入三个部分。

1、资本金投入比例。《城市房地产开发经营管理条理》(国务院1998第248号文)规定：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。而具体和银行融资时，各个银行又有自身的内部规定。例如，工商银行就把资本金比例提高到35％，当然，这对于降低贷款风险，规范金融良性秩序具有积极作用。

2 房地产开发贷款的贷款利率。中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．58％提高到5．85％。其他各档次贷款利率也相应调整。而具体和银行融资时，各个银行又有自身的内部规定，例如工商银行就要求房地产项目贷款利率上浮10％-20％。

3 预售收入用于后续开发建设投资的比例。这个比例是没有硬性规定的，一般可用倒推法计算，即总投资100％减去资本金投入比例和开发贷款比例的差。

三、收益类相关指标

销售率、出租率、空置率、运营费用率。这些指标的确定，都是建立在对未来市场预测的基础上的。因此，必须对本地区房地产市场进行分析预测，首先，应该调查了解目前同一市场上多个类似房地产项目的销售率、出租率、空置率、运营费用率。然后，利用统计学方面的长期趋势预测法，建立合适的数学模型去推测、判断。同时，要充分考虑当前国家的宏观经济调控政策的方向，特别是本地区的房地产政策、银行利率水平、居民收入及消费方向、物价上涨指数情况等涉及房地产市场的相关经济指标状况。

四、评价标准类指标

该指标主要包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、资本金利润率、目标投资回报率等。面对同一个开发项目，不同的开发商可能在开发成本和经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对项目未来的期望不同，基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、资本金利润率、目标投资回报率也就有所不同。

确定基准收益率，该指标反映了某个具体的开发商基于公司的意愿和能力而做出的最低期望收益率。包含无风险收益率和风险补偿率两部分。无风险收益率是资金的机会成本，可选用同一时期的国债利率或者银行存款利率代替；风险补偿率主要考虑融资成本和项目风险，指开发项目存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险补偿率，包括投资风险补偿，管理负担的补偿，对投入资金缺乏流动性的补偿，并且要充分考虑项目所在地区现在和未来的经济状况及项目自身的产品市场定位。

目标成本利润率、目标投资利润率、资本金利润率、目标投资回报率，一般可参照项目的资产负债表、损益表中的有关数据，套用固定公式进行计算。这就必须要求财务表的数据质量高，力求准确地模拟项目未来的现金流量分析来编制财务表。否则，计算出来的数据就失去了真实意义。

目标成本利润率的高低，与项目所在地区的房地产市场竞争状况，项目开发经营周期长度，开发项目的物业类型，以及银行贷款利率水平等相关。另外，它是开发经营期的利率，不是年利润率。该指标是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。目标投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率；对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力；资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的权益资本；目标投资回报率是房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率。

房地产项目经济评价的基础数据和参数，应该建立在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、投资与成本费用估算、项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时，还应注意对项目进行不确定性分析和多方案比选。这样，才能使基础数据和参数达到或接近实际值，最终结论才能够作为房地产开发商投资决策的依据。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：诸城市正大置业有限公司 周全升)