昨天上午，在第四届中国民营企业峰会“地产精英创新论坛”上，浙江的地产精英和政府官员、经济学家聊起了建房和卖房的事，自然也有人们普遍关注的房子和房价问题。或许我们能找到一些答案。

　　房产大腕不想搞价格创新了

　　外来是客。在地产精英的对话中，北京今典集团董事长张宝全第一个发言，他从房地产的资本、创意和多元化三个方面的竞争发表了创新的看法。央视著名主持人王凯接着向他提问，“你还会不会选择价格的创新？”

　　张宝全(北京今典集团董事长)：

　　到了今天，房地产在价格上的创新，已经没有多大的余地了。其实，对于每个企业来讲，投资回报率才是最重要的。房地产价格的高低和投资回报率不是必然的，甚至每平米价格低一点时，反而加速了资金链的运转，这样来算，投资回报率可能更高。在今天的房地产，拼的是产品的价值，因而更重要的是创意，而不是价格。所以，我觉得价格上很难创新了。

　　楼忠福(广厦控股董事局主席)：

　　房地产销售、炒楼花的暴利不会再有的，这个观念要改变。如果想要利润，就要用你的脑子，用你的创意，用你的管理。开发要凭实力，真正的房地产商，要让房子出来，质量也出来。

　　朱志平(同方控股集团董事长)：

　　现在做房地产，从品质上来讲，造房子应像造高档汽车一样，那样精致、舒适，那样人性化。

　　戚金兴(滨江集团董事长)：

　　现今，浙江房地产企业，单从产品来说，基本上同质化。产品上的创新，拼的是环境和物管，再加上它的配套。在同质化严重的情况下，环境好了，配套齐了，物业管理好了，在市场上就更有竞争力。

　　我们今后的主要目标，是大量开发中高端的产品，少量开发顶级产品，像我们的金色海岸和阳光海岸，以及前个月与绿城一起中标的“杭汽发”地块开发。

　　吴忠泉(金都集团董事长)：

　　房地产既然那么热门，下一步怎么做？如果没有一整套系统严谨的分析，要想像以往光投资就有产出，光有地就能造房，这种日子不一定好过；我们现在思考、讨论最多的是房价、地价、经济，其实真正的房子是用来住的，是城市的一种文化和灵魂。除了房子的价格、价值和增长空间以外，真的要造像画一样的房子并不容易，我们将努力建造能体现城市特色、传承城市文脉的房子。

　　90平米的坎儿迈过去了吗？

　　论坛的主题是“宏观调控下，民企房产的自我创新”，因而“国六条”具体细则中关于“90平米”的界限，自然是地产精英热议的话题。

　　楼忠福：

　　国家对房地产的宏观调控，我是十分赞同的。但也是从不理解到理解的。

　　陈妙林(开元集团总裁)：

　　楼总说从不理解到理解，我到现在还有点不理解。关于90平方米以下、70%的问题，我认为前后一刀切总是有点问题。

　　陈淮(建设部政策研究中心主任)：

　　一刀切确实存在一个问题。比如，一个人在西部一个小镇，生活、吃饭还靠低保，但住着120平米的房子；而在杭州，一个人收入很高，但住房可能还有困难，这就是各地都有需求。当然，这(关于90平方米以下、70%的问题)不是大家所想象的那么简单，恐怕我们还应该因地制宜地做一些调整，逐步地去完善它，而不是简单地取消了这一条。我们不得不采取长期和短期不一致的措施，我想这也是必要的，就像大夫治病一样，这些可能听起来有毛病，但是有客观必要性。

　　王鹤鸣(广宇房产董事长)：

　　关于90平方米以下、70%的问题，我是基本认同的。从土地节约来讲，90平方米以下这个规定还是不错的；既然老百姓需要解决住的问题，开发商就有这个使命，让大部分老百姓能够解决住房。现在，我们在黄山做的都是90平方米以下的房子，所以宏观调控对我们影响不是很大。

　　张宝全：

　　关于90平方米以下、70%的问题，从全国房子来看，我觉得是标准的。但是确实像一线城市，或者是经济发达的城市，这个标准有点冲突。

　　我正在想另一种解决办法，不知有没有可能性。比方说，向超过90平方米房子的买方，通过提高税或者费做一种调剂。像北京、上海、杭州等城市住这种房子的人，就可拿出更多的钱支持社会公益等。

　　权威观点

　　陈淮

　　房地产市场

　　需要政府多方调控

　　“国六条”具体细则出台之后，有乐观者说，关于90平方米、70%的规定，将逼迫房产商进行产品创新。有悲观者说，被90平方米框定的70%的人生，是一个感到悲哀的人生。

　　作为“地产精英创新论坛”的嘉宾，建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国房地产市场要健康发展，就需要政府多方调控。目前，房地产不可能全部放给市场，政府需要在一些问题上进行干预。

　　“如果把改善住房完全交给市场，而市场总是选择最有钱的人，所以中低收入、困难群体的住房就永远得不到解决。所以，政府要干预一下，让养花、养草、养宠物的房子先等一等，先给普通老百姓的房子改善一下。尽管这个政策可能有弊端，但我们也是迫不得已。”

　　陈淮分析说，我国的资源有限，按如今的城市化的速度，绝不可能有足够多的能源和土地，给大家盖足够多的房子。例如，居住面积扩大后，家用电器会迅速增加，导致居民用电呈几何级数增长；推进建设节材、节能、节水和节地的住宅，确定与环境资源承受能力相协调的居住面积；房地产发展所带来的征用土地、农业安全、建材供给、金融风险等一系列问题，都是需要政府着手解决的问题。

　　“目前，我国住房公积金余额已达6000亿元，但最需要房子的年轻群体工资水平低、工作年限短，从公积金制度中受益不大。”陈淮还认为，公积金制度应建立“代际互助”功能，让住房要求不太迫切的年长的较高收入群体，来帮助迫切需要住房的年轻群体。

　　杨建龙

　　地产的波动

　　是最牵动人心的

　　今年，国家对房地产业出台了一系列宏观调控新政策，特别是“国六条”具体细则出台之后，国内许多城市房价仍然涨势凶猛，让许多人觉得“购房梦”更加遥远。

　　国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙博士说，从国内房地产行业周期发展的角度判断，2005年应该处于行业从“繁荣”转向“衰退”的转折时期。2006年的房价虽受整体房地产不景气影响，但仍将持续以较低速度上涨。长三角地区的房价泡沫依然最高。

　　“地产的波动，是最牵动人心的！”杨建龙说，地产的稀缺性决定了其经济增长和价格，这是大家很熟悉的一个经济学的规律。因为它的总量就那么多，人们的需求在不断提升，这样房地产的价格就会不断提升。比如，一个街区发展很快的话，它的房价自然就会涨。

　　杨建龙说，预计以上海和杭州为代表的长三角将延续调整的势头，上海市场总体价格水平继续下降的可能性较大，销量则有可能在2006年下半年回暖，政府对于配套商品房和中低价商品房土地供应量的大小将在很大程度上影响市场走势。作者：曾建宁