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| 房 产 信 息 索 引 | ||||||||||||||||||||||||||
| 当前的房价到底高不高？房价是不是会一直上涨？ |
| www.syhouse.net 2007-11-12 16:25:46 上虞房产网 |
| 9月份70个大中城市新建商品房销售价格同比上涨10％ 近几年，全国大部分城市房价上涨较快，为此国家出台了一系列宏观调控政策。不少人包括一些专家认为，房价上涨应该会受到遏制。然而，从去年下半年到今年上半年，全国房价上涨之势依旧强劲。 当前的房价到底高不高？房价还会不会一直涨？如何保障广大中低收入者的住房问题？对这些问题，处在不同位置的人明显有不同的看法。 打开电视，翻开报纸，往往会看见一些针锋相对的观点，似乎让人无所适从。正确认识这些问题，更有针对性地加强调控，对症下药、加大力度，遏制房价上涨势头，这既是广大群众的强烈呼声，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。 当前的房价到底高不高？ 据国家发展和改革委员会、国家统计局调查显示，2007年7月全国70个大中城市房屋销售价格同比(与2006年同月相比)上涨75%，继6月份创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平后，7月份再创新高。 新房售价涨幅最大的城市依次为：北海18.6%、深圳16.1%、南宁和乌鲁木齐12.0%、北京11.6%。另据新华社报道，2007年一季度北京市最贵楼盘成交单价高达49215元/平方米，五环以内住宅期房均价没有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均价已达15487元/平方米。 目前的房价到底高不高呢？一方面，社会上关于房价高的议论比比皆是；另一方面，也有人讲与发达国家相比，中国房价还不算高，中小城市与大城市比，仍有"正常上升的空间"；还有的说目前房价上涨幅度尚属合理。 那么，房价高或不高，到底谁说了算？住房作为一种商品，其价格高低有没有一个公认的客观标准？ 按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。购买力也有大小之分，但最有代表性与说服力的应该是普通居民的购买力，超出普通居民购买力水平的房价就是过高。 最常用的衡量购买力的指标是房价收入比，发达国家一般为3-4倍，即一个中等收入的家庭用三四年的全部收入可以购买一套中等档次的住房。美国目前的房价收入比为3倍多，日本的房价收入比为5-6倍。 通常认为这一比值在3-6倍之间都是合理的，超过6倍即说明房价偏高。1998年国务院在有关房改的文件中明确提出，房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我们也是基本认可这一指标的。 仅仅在几年前，我国大部分城市的房价收入比还是处于合理范围之内的，但随着房价的不断上涨，目前全国城镇平均的房价收入比已达到8倍左右。 如统计数据显示，深圳2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍。 上海、北京、广州等城市的房价收入比都已达到两位数。对于中小城市来说，房价和大城市比可能还不算高，但房价与当地居民收入比则可能并不低。 此外，也可以通过同世界发达国家的大城市的房价进行对比，来分析我国大中城市的房价。目前，美国是发达国家中房价上涨较快的，但纽约的房价在猛涨15倍后，其别墅价格才达到60万-70万美元。 如果以250平方米的面积计算，每平方米价格大约折合人民币25000元。再拿具有可比性的上海内环线平均房价与纽约曼哈顿公寓平均房价相比，前者约为18000元/平方米，后者折合人民币约为49500元/平方米，乍一看，曼哈顿房价是上海内环线的275倍，的确是高。 但是从人均收入来看，2006年上海市人均年收入约为3万元，而2003年纽约市人均年收入就已达到48万美元，是上海的126倍。 判断房价高不高，还可以从房地产业的利润率来看，在成本不变的情况下，房价越高，则利润率越高。迄今为止，大多数房地产企业都拒绝公开房价成本。 但从一些典型案例以及政府部门、媒体、研究者和开发商自己提供的数据入手，仍不难看出房地产业利润之高。比如，2005年新华社记者在福州调研的数据显示：当地房地产开发的平均利润率为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。 2007年4月，中央电视台《新闻调查》披露了上海某楼盘房价虚高的真相：真实成本约6000元/平方米，开发商最终向消费者发售时房价已抬高到了18000元/平方米。 所以，无论从居民购买力来看，还是从房地产企业利润率来看，无论从国内范围来看，还是从国际范围来看，我们对国内大多数城市的房价高低都应有一个清晰的认识。 房价是不是会一直上涨？ 我国的房价下一步将会怎样变化？是否还会一直涨下去？报刊上、网络上不少开发商和专家说，"历史证明所有的房价都是永远上涨的"；还有的讲，"保守"一点的说法是，"房地产还要涨个十年、二十年"。对此到底该怎么看呢？ 房地产业作为国民经济的一个产业部门，它自然也要遵循经济发展的一般规律。经济发展不可能永远持续地高增长，它也有正常的下降和调整阶段。 世界发达国家及我国上世纪90年代的房地产发展历史均表明，即使是正常的房地产成长期，房价有明显上涨的阶段，也有明显调整或下跌的阶段。房地产市场总是有涨有跌，呈周期性的波动，没有永远上涨、只涨不跌的房市。 但是，也有许多人认为，中国房地产市场有着"特殊国情"：可使用土地会越来越少、城镇化进程会越来越快、人们用于投资的"闲钱"也会越来越多，这三大"刚性需求"将支撑着房价不断上涨。那么对此又怎么看呢？ 我国人多地少是事实，但这不是绝对稀缺，而是相对稀缺。从国际比较看，我国的人口密度并不太高，低于日本、韩国、英国等很多国家。按照"土地稀缺论"的逻辑，日本的土地比我们更为稀缺，日本的房价更应该一直上涨。 但是，恰恰是日本，却上演了世界房地产史上最富戏剧性的地价急速升降的"土地神话"闹剧。1983-1988年，日本东京商业用地的价格上涨了250%，住宅用地价格上涨了200%，房价也呈螺旋式上升，产生地产泡沫，最后蔓延为整体经济的泡沫。 物极必反，1990年年底泡沫经济崩溃，房价开始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起点，住房用地的价格也跌去了70%-80%。被人为炒得过高的东京土地价格最后又回到了起点，"土地神话"破灭，日本经济由此也陷入漫长的萧条之中。 目前我国城镇化水平较低，总体上只有43%左右，而世界平均水平是50%左右，因此随着我国城镇化的发展，未来还将有数亿农民进城。他们对住房的确有很大的需求。 但是也要想一想，以目前我国城市的房价，有多少农民兄弟买得起房、进得了城呢？实际上，当前的高房价不但无法从城市新增人口中获得可持续的支撑，还会抑制需求，导致城镇化进程受阻。 大量收入很低的进城务工群体，不可能买得起房，只能租住在高楼大厦的地下室里，或者是城市与农村的边缘区，成为城市的弱势群体，极易引发一系列的社会问题。如果这些问题处理不好，我国城镇化进程将会付出极大的代价。 随着我国经济的迅猛发展，人民生活水平与收入大幅度提高，不少人有了"闲钱"，产生投资需求，同时外资也看好中国的发展，不断加大在我国的直接投资，表现在房地产市场上，就是"炒房"行为愈演愈烈。那么，这种投资需求能够支撑房价不断上涨吗？不能。 过分炒作房产，从一个侧面反映了近年来我国经济投资过热的现象。在大量资金的推动下，导致股票、地产等资产价格的持续上扬。 如果听任这种趋势发展，就会推动资产价格进一步提高，从而加大经济泡沫化程度，甚至引发金融危机。为此，国家已连续出台一系列宏观调控措施，以遏制对资产包括房地产的过度投资。 因此，无论从经济发展的规律来看，还是从我国的土地国情、城镇化进程和房地产投资来看，房价都不可能一直只涨不跌。 |
