时下，又到了年终岁尾还贷的高峰期，有些供房者已在筹划提前还贷事宜，那么这样做是否合算？尤其是在今年4次降息后，即将在明年1月1日起真正得到减负的房奴们，是否依然提前还款？是否需要调整还贷方式？本刊今天就来帮您盘算一下。

今年11月27日起，央行大幅下调了金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，是近11年来下调幅度最大的一次。而此前央行今年还有3次降息，下调幅度均为0.27个百分点。

目前，我国执行的商业贷款基准利率5年期以上为6.12%，3年至5年（含5年）期为5.94%；而住房公积金贷款利率5年期以上为4.05%，5年期以下为3.51%。

降息后月供可以少还18%

今年9月16日前，我国执行的5年期以上商业贷款基准利率为7.83%，而此后央行连续4次降息，商业贷款基准利率共下调了1.71%，其中5年期以上的商业贷款基准利率降低为6.12%。

对于有贷款在身的多数供房者来说，新的贷款利率一般都是从下一年度的1月1日起开始执行，也就是说，半个月后，供房者的月供支出将会明显减少。以80万元、20年期，采用等额本息的还款方式为例，降息之前的月供约为6600元，经过4次降息后，月供则降为5787元，每月支出减少820元，总还款利息节省近20万元；而对于50万元、20年期的房贷来说，明年开始，每月将可少还512.6元，减负逾12%，利息总可节省12万元。

此外，房贷新政扩大了商业性个人住房贷款利率的下浮幅度，对居民首次购买普通自住房产和改善型普通住房，银行执行的优惠利率由此前的下浮15%扩大为下浮30%。那么5年期以上房贷的最优惠利率可低至4.28%。同样50万元、20年期房贷，9月16日前优惠利率（下浮15%）下月供为3773.93元，4次降息后优惠利率（下浮30%）下月供为3104.18元，减负近18%。

多套房贷款利率可降1.88%

目前，最新的房产政策虽然对第二套房贷有所放松，但并没有完全松绑，各银行操作仍然按照去年"9·27"央行二套房贷政策执行，即"申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍"。

不过，今年4次降息后，供多套住房商贷的购房者也会减少很大负担，按照降息幅度的1.1倍来计算，二套房贷利率共下降了1.88%。如果一位市民去年购买了二套住房，贷款金额为50万元、分20年还清，那么，当时的5年期以上基准利率为7.83%，上浮10%后是8.61%，这样他每月需还款4373.99元，总利息近55万元。而现在，5年期以上基准利率已降为6.12%，上浮10%后为6.73%，以此计算，此购房者每月还款额将减为3795.88元，总利息为41万多元。两相比较，每月可少还款578.11元，总利息节省近14万元。

二套房公积金换贷更划算

因为公积金贷款对第一套房和第二套房都执行相同利率，所以二套房贷选择公积金比较划算，不过前提是以前尚未使用公积金贷款或是已经结清第一套房贷。

4次降息后，公积金贷款利率更低了，目前5年期以上为4.05%，5年期以下为3.51%，比降息的商业贷款7折的优惠利率还分别低了0.23%和0.65%。如50万元、20年期的房贷，采用等额本息还款方式，公积金贷款的供房者需支付利息230341.88元，月供3043.09元。

同样条件，如果是第一套房选择商业贷款,按2008年11月27日利率下限4.28%计算，贷款者需每月还款3104.18元，共支付利息245002.96元，而若是第二套住房贷款，还款利息则增加为411010.5元，月供3795.88元。由此可见，二次置业时选择公积金贷款可避免利率上浮带来的很大损失。

提前还贷需看具体情况

在加息周期下，年底一般是提前还贷的高峰期。如今，央行连续降息，可还是有不少人在谈论这件事。对此，浦发银行理财师童磊认为，如果客户购买的房产以投资为主，且购房者本身工作并不稳定，那么就应尽早还掉。若贷款者购买的是首套自住房，且符合"首付两成，利率7折"的条件，则建议享受这个政策带来的优惠。

而民生银行个贷中心人员表示，是否提前还贷关键要看市民的投资收益能不能高于房贷利率。目前来看，明年1月1日调整后的贷款利率打个8.5折后是5.20%，打7折后是4.28%。如果打算还贷的客户把资金用去做其他投资，只要取得5%以上的收益就赚到了。若贷款者采用了公积金和商业贷款混合的组合贷款形式，还贷成本更低，那么其投资"套利"的空间更大。

同时，银行理财师还建议，使用等额本息且已进入还款阶段中后期的消费者没必要提前还贷。特别是进入还款后期，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大。

不过，在资金允许的情况下，贷款者可以提高每月还款额、缩短贷款期限，因为降息通道中，短期贷款利率往往下降幅度更大。

及早固转浮享受降息优惠

央行的连续降息让以前办理了固定利率房贷的客户如坐针毡、追悔莫及，现在5年期以上贷款基准利率优惠7折后已降至4.28%，这比7%左右的固定房贷同期限利率要便宜太多。因此理财人士建议，降息通道下，固定利率房贷者应及早转为浮动利率。

据记者了解，光大银行日前已经宣布，该行将实行"固转浮"的相关新规。只要贷款人提出书面申请，固定利率贷款转为浮动利率贷款将执行不低于现行基准下浮15%的利率。而对于首套房贷的固定利率贷款，是否能按国家发布的房贷新政执行基准下浮30%的浮动利率，还需通过相关审批，按照最终的审批决定进行操作。在违约金方面，光大银行相关人士则表示，对于存续期在一年以上的存量固定利率贷款，将免除借款人的违约金。

除了光大银行外，记者从相关银行的客户服务热线还了解到，中行原来申请固定利率房贷的客户，贷款存续期满一年也可能免费实现自己"固转浮"的愿望。不过，也并非所有的固定利率贷款都适合转成浮动利率贷款，如工商银行，目前还暂时不能办理"固转浮"的手续；而招商银行、中信银行的"固转浮"则需要贷款人交付一定的违约金，不过据说金额多少可以商量。

理财专家表示，"固转浮"若收取违约金，贷款人转换前就应先算一下账，以免违约金过高，冲抵了省下来的利息。而对于有的银行不能申请"固转浮"的情况，建议贷款人可以申请做平转贷款，把贷款换到别家银行，这样不仅享受浮动利率和其他新政优惠，且也不用缴纳违约金。

等额本金还款更省利息

目前银行主要有两种按揭还款方式：等额本息和等额本金。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样可有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

来源：理财周刊