近几年来，苏州房地产市场经历了一个快速发展期，住房、厂房、商铺的租赁活动也相当活跃。由于租赁合同约定不完善等原因，房屋租赁中的法律纠纷也频繁发生。今年5月1日，《苏州市居住房屋出租管理办法》颁布实行。2008年6月1日起，最新版的房屋租赁合同也已在全国范围内启用，在房屋基本情况，房屋维修，合同解除，违约责任等方面进行了详细的约定。这对苏州的房屋租赁市场的规范将会起到很好的作用。昨天，两位法律专业人士做客本报政法热线，结合新法新规，对市民房屋租赁中遇到的疑难纠纷进行了解答。

嘉宾档案

刘长伟：江苏义行律师事务所苏州分所 主任律师 资深房地产专业律师。曾在房地产开发公司工作7年，从事律师工作8年，积累了大量房地产工作经验和法律事务经验，擅长房地产建筑业务。

陈童:江苏陈童(陈童博客,陈童新闻,陈童说吧)苏义行律师事务所苏州分所 律师 南大法律本科毕业，擅长民商法、合同法、劳动合同法。

房屋短租需要签合同吗

吴先生询问：我在三元新村有一套房子，因为过段时间要把父母从老家接过来，那套房子我只想租三个月，因为时间短，是不是可以不签合同？

刘长伟律师答：《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当签订书面合同。租三个月，可以不签合同，但租房时的口头协商，不签订书面合同，发生纠纷后会因没有合同只能吃哑巴亏。因此，你在租房时，不管租多久，最好和业主签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等做出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。

房东卖房租房者被赶怎么办

蒋先生询问：我是来苏务工的，我们五个一起工作的工友租了一套房子，可没到两个月，有个人来让我们搬走，说房东把房子卖给他了，现在他是房子的所有人，限我们三天搬离，我们该怎么办？

陈童律师答：我国的《合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以新的业主是不能让你们搬走的。而且，更为关键的是，你们作为承租人对房屋有优先购买权，如果你想购买该房，你有权主张他们之间的房屋买卖无效。你再按同等条件购买。

门面房合约到期承租人不搬如何处理

方女士询问：我在吴中区有一套沿街门面房，两年前租给一浙江人做生意，上个月，门面房的合同已经到期了，因为我一个亲戚想租下来开店，所以我没有和那个浙江老板续签合同，但现在遇到一个问题，对方不肯搬走，请问我有什么办法可以让他搬离？

刘长伟律师答：这种情况在现实中经常发生，有的是因为业主续签合同的时候抬高了租金，有的确实是业主想收回房子自用，从而导致双方的房屋租赁合同签不成。我国《合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。在租赁合同到期的时候，双方合同已经履行完毕，承租人如果此时不搬离的话，是侵犯了业主的权利的，业主可以要求承租人限期搬离或者起诉到法院要求其迁出。

厂房租赁关系解除装修费用怎么算

夏先生询问：我有一处工业厂房在2005年租给一家企业，这家企业当时对厂房进行了装修，现在租赁关系终止后，对房屋所做的装修如何处理产生了纠纷，请问该怎么办？

刘长伟律师答：对此，法律法规并无明文规定，只能是在签订合同的时候自己具体约定。目前只有少数法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是出租方同意承租方装修的，无论什么原因提前解除合同，出租方都要向房客补偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则；但如果合同对此有约定的，按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因承租方拖欠租金造成合同提前解除的，而出租方又并不需要对房屋所做的那些装修，那么要房东补偿装修残值就有所不公。

转租房屋会有法律风险吗

方先生询问：我大学毕业后在园区工作，在园区租了套房子，因为感觉每个月的租金费用比较大，所以去年我把租的这套房子的一间大卧室转租了，请问其中会有法律风险吗？

陈童律师答：根据《合同法》第二百二十四条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。所以你要经过房东同意才能转租，或者在最初签订租赁合同的时候就对此预先约定好。

嘉宾访谈

租房签约时需要注意什么

针对新颁布的《房屋租赁合同示范文本》，义行律师事务所刘长伟律师提醒消费者，在使用租赁合同示范文本时，注意此文本只是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外，还有四大签约必备构件需要签约双方引起重视。

一、水电、物业等其他费用承担方式

租赁合同里要约定在租赁期内水电、物业费、卫生费等其他费用的承担方式，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免产生费用方面的纠纷。

二、房屋的维护、维修

在房屋出租期间，约定房屋维护、维修的权责非常有必要，双方应约定业主与求租者两方的责任，保证在租赁期内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。

三、合同解除的具体情况

租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同；求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等，业主可以单方解除合同。

四、违约责任及追究

在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。

来源:搜房租房网