在现实案例中，关于业主独自享有所有权的区域，即专有部分的界定，争议集中在两个方面：一是在建筑区划内，如何确定专有部分的界限范围？二是售房时业主与开发商之间，就专有部分的范围达成的特殊约定是否有效？

典型案例

底商告开发商二层墙面挂广告

法院判决外墙面不属业主专有

原告李某为小区业主，被告为某房地产开发公司。原告向被告购买3号底商一层房屋一套。底商第二层归被告所有，被告在原告房屋上方二层外墙面的窗外四周，安装上红色飘窗；原告房屋旁边有楼梯通道，被告在该楼梯门口处安装有网状防盗推拉门。

原告认为，被告将推拉门和广告牌安装在原告的外墙面上，侵害了自己的权利，起诉要求被告拆除推拉门及广告牌，恢复原状并赔偿经济损失。

法院经审理认定：业主对建筑物专有部分所有权的权利范围，原则上以由四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间为限，但不及于整栋建筑物主体结构的柱、梁、墙等共用部分及附属物，包括楼梯、过道等。因为共用部分在结构上、使用上具有非独立性，故业主原告不享有对外墙的排他使用权。法院认定，被告安装的红色飘窗对原告房屋并不构成影响，安装在楼梯间门外的防盗推拉门，也不妨碍原告通行，最终驳回了原告的诉求。

该案的争议点在于外墙面是否属于业主的专有部分，从判决可以知道，外墙面不属于专有部分。10月1日实施的最高法院“关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第3条明确规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备……”

有些情况下特殊约定某部位有效

现今社会，当事人出于经济利益等因素的考虑，往往会在购房时对专有部分作一些特别约定，大致可分两类：

一是约定将某部位纳入到某个业主的专有范围。如一起案件中，业主与开发商约定将室外60平方米的绿地花园设定为购房业主的专有部分；在另一起案件中，业主与开发商约定将车位纳入专有部分。此外还有对顶层业主承诺附赠露台、对底层业主承诺附赠花园等。

二是将某部位约定保留给开发商专有。如一起案件中，开发商与业主约定外墙面保留为开发商的专有部分。这些特别约定往往容易引发纠纷。如何认识这种特别约定呢？

售房时将某部位纳入专有部分的特别约定，应根据该部位的权属性质来决定其效力。个别业主与开发商之间，是不可能通过特别约定，将共有部分变更为个别业主的专有部分，此种约定既侵害了其他业主的共有权，同时也违背了建筑物区分所有权的固有属性，当属无效。

当然，如果约定部位并非共有部分，则该特别约定可以被认为有效。比如，10月1日实施的最高法院相关司法解释第2条规定，对于露台，如果在规划上专属于特定房屋，即其本身不属于共有部分，且在买卖合同中被列入，则应当认定为是专有部分。