10月9日，国土部智囊机构——中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告，指出“9月份以来出现的‘价涨量跌’问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。”

平时极少对外界发声的土地规划勘测院，此次的表态意味深长，是国内楼市政策调整的开始，还是政府姿态性的吹风，各方争议不断。

收紧”之声有迹可循

实际上，此前有关楼市的政策一直在悄然出台。

银监会早在8月就已经开始对房地产市场运行及信贷风险进行摸底，并形成相关报告，明确指出在楼市持续复苏后，开发商一房多卖、重复骗贷及串谋购房者制造“零首付”等违规放贷现象正在重演。

随后发布的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》要求“严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇”；《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，也使得房开商失去了一条融资途径.

而房地产企业负债率也呈持续上升趋势，大中型房地产企业的平均资产负债率已经在60%左右，而极少数开发商的负债率竟超过85%。

另外，寄希望于IPO融资这条路的房企也并不轻松。据记者了解，证监会正酝酿将房地产融资的相关土地核查文件征求国土资源部意见，如不合规则，证监会将要求房地产企业整改。此举势必对房地产企业融资形成约束，尽管长期有助于地产市场规范发展。

政策的接连出台使得房地产行业调控从紧的说辞有迹可循，有分析人士甚至嗅出房地产业宏观调控可能卷土重来的味道。实际上，政府对房地产市场的调控并非表面那般简单。

房价地价争议

其实，究竟是什么导致房价高企才是问题的症结所在。此前全国工商联房地产商会表示，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。

而中国土地勘测规划院的报告则显示，多数地价占房价比例在15%~30%之间，平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%。国土部认为，最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系，并非地价。

两方得出了截然不同的结论。是因为全国工商联提供的报告中忽略了开发商企业利润的部分，结论只是土地成本和楼盘建设成本的比值；而国土部的计算方式则忽略了土地出让之后产生的土地增值税等附加成本，仅仅是土地出让金价格和楼盘出售价格的比值。

由全国工商联房地产商会提交给两会代表的这份提案的起草人是开发商资助的REICO工作室，其初衷也只是希望政府能减少赋税，扶植房地产行业、企业的发展。这恰恰代表了两方集团的利益纷争，为己方说话无可厚非。

在随后发布的“房地产行业价涨量跌现象探析”中，国土部指出，6月份以后国内房价以每个月环比1%的递增速度增长，但是交易面积却逐月大幅度下降，这是非常危险的预兆，应该针对房地产市场过度投机的问题，出台系列强化政策。

中国房地产测评中心主任龙胜平表示，这并不是仅仅针对房价而谈房价。这说明以上市和扩大销售额为目的的策略，跑赢了以单个项目利润为追求的模式。根据国土部的逻辑，地价并非房价暴涨的推手，“房地产开发只能以减少利润来压低房价”，并暗示房开商“和政府携手稳定市场才是王道”。

市场供应向三极转变

无独有偶，住建部部长姜伟新的一篇署名文章，点出了下一步工作的精髓——必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

住建部副部长齐骥更加细化了这方面内容，即今后房地产市场应该继续完善，从政府保障和市场提供的两极提供模式，转变为政府保障、政府支持和市场提供三极的住房提供模式。

中国房地产目前仍是二元政府职能、二元市场结构的非完全竞争市场，因此，二次房改应该有更为深刻的产业变革内容，目前并不是合适的时机。

“与此前的房地产调控政策比较，2009年的房地产调整政策的预警性更强。”日前，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受媒体采访时表示：“如果出口或者投资的增长超出预期，就可能为房地产政策加大结构性调整力度提供了空间。”

业内人士比较一致的看法是，在年底之前，房地产的政策应该不会做太大的调整。作为维持经济稳定、GDP保八的重要方面，房地产的功能依然需要强化。但是这并不是说对房地产高投机行为放任不管，放任泡沫而发生较大的系统风险。

据记者了解，在供地制度方面，国土资源部在明年可能会进一步制定合理的弹性土地供应制度，灵活调整提地供应量。明年政府对保障性住房的扶持力度将会继续加大。

公积金贷款建设保障性住房的试点工作已经开始启动，这表明一直以来被视作保障性住房建设瓶颈的资金来源又有了新的突破。

“目前，国土资源部已经率先整顿土地市场，下一步住建部可能会出来整治投机因素带来的空置房问题。”丰瑞世纪地产分析师戴晓光认为。

（来源：东方早报）

关于政策走势的讨论与猜测，是当前中国房地产业内外的一个热门话题。中国楼市“政策市”的特征明显，关注政策走势几乎成为买卖双方必做的功课。眼下的特殊之处是，去年第四季度国家和地方出台的刺激政策中，部分当时明确规定截止于今年12月31日。

2008年10月22日，财政部发文规定：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款为20%。住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

值得关注的是，上述政策并未明文规定截止时间。2008年12月20日出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（131号文），其中有两条重要的利好：一是明确改善型购房，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照首次贷款政策。二是减免营业税，普通住房免征时限由5年降为2年，不足2年转让的，按差额征收。非普通住房差额征收的时限由5年降为2年。以上政策暂定执行至2009年12月31日。

从全国层面分析，只有二套房贷政策放松和营业税减免，可能在今年年底终止。

中央的“发令枪”打响前，部分地方政府已经“抢跑”，中央“救市”后，各地纷纷出台了落实和细化措施，而且莫不添砖加瓦。

不妨以上海为例。2008年12月22日，财政部文件出台后，上海市连夜出台“14条”。相比中央政策，“14条”中有4条是上海新增的，而且明确至2009年12月31日止。分别是：个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税；个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税；购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，最高可贷额度从20万元提高到30万元；免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易（转让）手续费。

2008年12月27日，上海又推“沪八条”，其中有三条措施是新增的：对于二套房贷放松力度更大，契税减免范围更大，公积金贷款额度更高。与全国相比，上海年底可能终止的优惠更多，政策变化对市场走向的影响也更大。

那么，中央和地方政府，到底会怎么做？根据我们的理解和预测，鼓励首次置业需求，保护二次改善需求，抑制投资投机需求，很可能将是下一阶段制定调控政策的指导方针。其理由是：

一方面，经济复苏还须房地产业出力，不能轻易打压住宅需求。今年前三季度我国全社会固定资产投资同比增长33.4％，而房地产开发投资同比增幅只有17.7%。明年“四万亿投资计划”（基建居多）的威力肯定会衰减。如果住宅市场重陷低迷，则开发投资增速很可能会随之回落。而全国商品房成交量的“拐点”却早在6月已出现，7月、8月皆较之下跌二成，9月有所反弹，可无法逆转调整大势。一线城市表现尤其突出，已持续下滑近4个月，中西部成交情况总体好于东部，但中西部、中小城市楼市调整滞后于一线城市，这已成为基本规律。

另一方面，高房价成为决策者必须考虑的因素。房价已脱离普通居民的可承受力，如果不“啃老”，绝大部分首次置业者根本无力购房。另外，近期国务院常务会议今年以来首次提出“管理好通胀预期”，并将其与“保增长、调结构”并列为当前宏观调控的重点。要想防止通胀，必须同时抑制资产价格上涨，尤其是在今年“保八”无忧的情况，稳定房价的力度将明显大于去年。

分析至此，结论已经比较清晰。去年国家只对二套房贷松绑和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风潮卷土重来之心，因为此二政最容易让投资投机者“搭顺风车”。我们预测，此二政很可能会有调整。至于其他鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，比如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，将可能总体维持不变；至于地方政府，只要中央没有明确禁止的领域，都愿意保持政策的宽松。与2008年四季度和今年一季度的宽松状态相比，今年四季度和明年的中央房地产调控政策，将以中性略偏紧为主，而地方将以中性偏松为主。