11月23日,一个代表着利益联盟的中国土地投资协会(中土协)在深圳横空出世。据报道,协会的主要使命就是为不方便拿地或者拿地有困难的开发商会员运作拿地以及进行土地的一级开发,目前会员已有190多家,碧桂园、雅居乐等土地储备较多的地产商均参与其中。

    “看到这个消息非常吃惊。”一直关注房地产领域的安邦咨询分析师苏晶告诉记者,她之所以如此惊讶,是因为没想到这个以非市场手段为主要运作方式的组织如此高调.

    “由于深圳房地产市场发展较早相对成熟,开发商也较多,彼此之间利益错综复杂比较难协调,因此会出现‘中土协’这样的组织来协调各方利益。而在许多小地方,实际上早就有类似的做法,因为小地方的开发商数量较少,彼此之间容易协调,所以反倒不必要成立专门的组织,但是这些操作基本上都是在遮遮掩掩的情况下进行的‘暗箱操作’,规模也较小。而中土协的规模之大,方式之直接确实令人吃惊,看来问题确实很严重了。”苏晶说。

    中土协的一位牵头人也直言不讳,“其中有的是上市公司不方便出面操作;有的是港资企业对内地市场运作不熟悉;有的是企业跟政府关系不行,协会联盟可以取长补短。”

    无论是运作方式还是中土协本身,这个标榜灵活运作的组织处处透露着神秘。本报记者通过网络以及电话都没有查到该组织的任何信息。碧桂园方面人士则称,“不清楚碧桂园是否加入了中土协”。

    那么这个神秘组织的运作方式是否合法?这样的操作方式有何隐患?在保证会员开发商利益的同时又会损害谁的利益?

   在北京合川律师事务所律师刘铭看来,中土协组织本身及其运作模式中存在的法律漏洞不止一处。

“首先这个公司主体是否合法就不确定。”刘铭向记者说。据报道,中土协在实际操作中通过成立的空壳公司来取得地块并进行土地的一级开发。刘铭表示,房地产开发的每一个环节都需要严格的资质认定,尤其是对进行土地一级开发的企业资质更有严格的界定。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》,设立一级资质必需具备不低于5000万的注册资金,从事房地产开发5年以上,具有中级以上职称的专业技术人员不少于20人,且上年开发规模不低于15万平方米,一级开发资质由国家建设部审批。虽然人们对中土协旗下所谓壳公司的具体情况不得而知,但显然一个空壳公司不可能通过资质认定。

此外,关于土地出让的环节也缺乏合法依据。

“通俗地说,我们用协会名义来控制土地,虽然一级开发还没有拿到土地使用权证,但基本就可以锁定了,卖给谁,多少钱卖,都是我们自己做主。”协会牵头人曾对媒体如此坦言。

一位不愿具名的房地产开发商向记者指出,中土协的做法不合法律,但其实中土协人士说的是真实情况。他告诉记者,目前非常普遍的一种情况是,企业在做完土地的一级开发之后,后续开发都是由这家企业的下属公司来做,即使是通过招拍挂的方式,也仅仅是走过场,很多企业对个中情形心知肚明,并不会真的去费力竞拍,更何况有的干脆就是政府协议出让地块给这些企业。而中土协人士不过是把这种情形直白地说出来了,并且与其他不同的是中土协从地块的转让中又可获得一笔利润而已。

除了存有多处法律漏洞,中土协操作方式也存有诸多隐患。

“按照披露出来的消息,拿地和土地开发都是通过一个空壳公司来操作的,那么一旦出现问题,就需要由企业来承担责任,但因为公司本身就是空壳,没办法找到真正的责任主体。”苏晶同时指出,这样的操作增加了监督的难度,因为很多协议都是私下谈妥的,而不是通过公开的方式。

通过协会出面,避免公开竞争,从而低价拿地,看起来这样的操作获益的是会员开发商,而地方政府得到的土地出让金无疑将减少,那么二者是利益冲突的关系吗?苏晶对此大不以为然:“不但不会利益冲突,反而是利益共享的关系。”

苏晶说,如果通过正常的招拍挂程序出让土地,整个程序都是透明的,那么许多费用都是不可以避免的,例如税费等等。而中土协通过协商的方式与地方政府达成协议,不但一些费用可以节省下来,同时也更容易谈妥利益的分成问题,对政府而言好处更大,对企业而言成本更低,更重要的是,一些资质不够的企业也更容易曲线拿地。而地方政府与开发企业结成利益联盟,损害的则是整个市场,也会损害普通购房者的利益。

而这其中最重要的一点,就是资质不够的企业可以曲线拿地。因为操作是以中土协旗下壳公司名义操作,这样资质不够的企业只要提供足够的运作资金就可以拿到想要的地块,为后续开发埋下“定时炸弹”,严重扰乱土地市场的秩序。

苏晶向记者表示,“中土协操作模式的出现,其实危害还不仅止于房地产市场。由于房地产企业是间接拿地,所以对于上市的企业而言就更增多了虚报谎报的机会,不利于消息的透明。”