一、业态概念

　　1、业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品与服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。零售业态作为商业经济中一个特定概念，本身是社会化大生产与市场经济发展的产物，是消费层级化和消费者市场细分的结果。

　　本次研究对象

　　2、六种业态具体指洗车店、修理店、废品回收店、金属加工店、饭店、娱乐场六种具体商业形式，属于社区—街坊该层次商业形态。

　　3、规划必要性：六种业态产生影响居民居住环境的污水、噪音、废气等排放物，同时其主要服务对象为附近城市居民，目前大多按服务半径布置在居住区沿街商铺内。部分店家对附近居民产生了不良影响，如饭店的油烟气息容易让楼上的居民感觉呼吸困难，而洗车店门口的残留污水在冬天一旦结冰，让过往行人行走危险。随着社会的发展与民生意识的加强，六种业态的具体布局近年来越来越引起政府与社会各界的重视。

　　二、规划范围

　　规划范围包括上虞中心城区规范区，东到兰芎山、狮子山山体，南至凤凰山山体，西至上三高速公路，北至杭甬高速公路和边墩道口，规划区总面积101平方公里。

　　三、规划依据

　　《城市居住区规划设计规范》

　　《机动车清洁站工程技术规程》

　　《浙江省城市市容和环境卫生管理条例》

　　《城市排水许可管理办法》（建设部152号令）

　　《浙江省城市道路管理办法》

　　《上虞市城区商业网点规划》（2007—2020）

　　《上虞市饮食娱乐加工服务企业环境保护管理办法》［2003］63号文

　　四、规划目标

　　引导六种业态合理布局，有效改善现状无序布局局面。确保其运行不影响城市交通、居民生活、环境卫生。

　　五、路段布局原则

　　业态分布禁建路段的原则：

　　1、在城市快速路段、主干路段不得布局六种业态。

　　2、在重要公共建筑如医院、学校、老年活动中心、行政办公建筑等临街路段上不得布局六种业态。

　　3、在重要的城市景观路段如滨江带、保驾山路景观带等不得布局六种业态。

　　4、在紧急性、临时性疏散交通压力大的路段，如学校出入口路段、体育馆出入口路段，禁止布局六种业态。

　　六、上虞市城区洗车店整体布局原则

　　1、从社会各界对洗车店要求出发考虑

　　（1）、服务半径考虑：布局在居民区附近的次干道或支路路段，必须与居民区的居住楼保持一定的距离，同时要求有足够的停车面积（不小于30平方米）。如布置在居住区的临街商业楼内，该商业楼必须为独立式商业楼。

　　（2）、交通便捷性考虑：布置在社会车辆经常前往的社会停车场、加油站内、公交首未站等公共场所内。

　　（3）、环卫、景观考虑：污水、固体废弃物不得排放到人行道上，店面装修应符合城市统一形象进行升级。

　　（4）、结合城市货运停车场的建设布置，保证进出货车的外观整洁。

　　（5）、工业区内的空关厂房内允许设置。

　　（6）、考虑到无序的分散化小本经营既不利于管理，也不利于洗车店自身的升级。在城北、城东、城西、城南各选一块市政设施配套好、停车条件充足的地方招商建设大型洗车中心，以避免分散经营。有利于把洗车店的各类影响控制在小范围内。

　　2、从有利洗车店商业运转的角度出发

　　（1）、政府应为洗车店进行室内污水排放提供施工指导和前期技术辅助。

　　（2）、政府加强洗车店附近的环卫工作，在前期引导洗车店选择适当的位置进行营业的基础上，保证洗车店周围的城市卫生。既保证了洗车店的经营利益，又保证了城市环卫的质量。

　　（3）、政府应出台相关政策引导洗车店引进先进的节水洗车生产设备，引导业态升级。升级后的洗车店允许布置的范围可适当放宽。

　　（4）、布置洗车店的停车场入口附近允许设置店面地址导向图，方便洗车店经营。政府平时应为在类似场地经营的洗车店作适当宣传，以利实施布点规划。

　　3、从城市环境宏观要求出发

　　（1）、考虑到老城区的市政负荷与交通压力，老城区不再增设新的洗车店。

　　（2）、考虑滨江区与行政中心区域对城市环境、景观的高要求，不再增设传统洗车店，允许少量具备无水洗车、自动洗车的高档次店家入驻适当位置。

　　（3）、在城区商业区内的临街铺面不允许设置洗车店。

　　（4）、洗车店不得占用人行道、机动车道。

　　（5）、洗车店不得干扰居民生活，不得无组织排水。

　　4、洗车店场地配备标准

　　考虑到洗车店作业的需要，洗车店必须配配足够面积的作业间以及洗车位数目，保证公共安全和业务正常开展，具体如下：

　　（1）、室内停车场地（含地下停车场、地面车库）场地平整，硬质地面，面积大于50平方米，拥有1个以上洗车位。

　　（2）、露天停车场，场地平整，硬质地面，排水方便，面积不小于60平方米，1个以上洗车位，另有停车面积不少于30平方米，车辆出入口背街设置。

　　（3）、其它场地，要求场地平整，硬质地面。必须取水、排水方便，建筑面积不得小于60平方米，停车场地面积不得小于30平方米，同时拥有1个以上洗车位。

　　七、上虞市城区饭店整体布局原则

　　1、从社会各界对饭店行业要求出发考虑

　　（1）、服务半径考虑：布局在居民区附近的次干道或支路路段，必须与居民区的居住楼保持一定的距离。如布置在居住区的临街商业楼内，该商业楼必须为独立式商业楼。

　　（2）、交通便捷考虑：布置在居民经常前往的社区级商业区内。

　　（3）、结合市场、社区商业与社区公共服务中心进行布局。

　　（4）、环卫、景观方面的考虑，废弃物不得排放到人行道上，店面装修应符合居民的夜间休息习惯。

　　（5）、要求与居民区有良好的隔离距离。

　　（6）、应对经营时间有硬性的规定，饭店的油烟处理必须达到规定要求。

　　（7）工业区内的空关厂房内允许设置。

　　2、有利饭店行业商业运转的角度出发

　　（1）、政府应为饭店的剩菜剩饭、一般垃圾等处理提供施工指导和前期的技术辅助。对饭店的油烟排放设备改造提供必要的技术指导。

　　（2）、政府应加强饭店附近的配套建设工作，在前期引导饭店选择适当的位置进行营业的基础上，必须加强对饭店附近的交通管理。应寻找契机主动为其配套停车设施。既保证了饭店的经营利益，同时保证城市环卫、环境、交通的质量。

　　（3）、政府应出台相关政策引导饭店行业搬迁出居民区，促进业态升级。引导饭店行业引进先进的油烟处理技术以及隔音装修技术。减少业主与周围居民的矛盾，保证其正常营业。

　　（4）、政府在新建小区公共设施时，在规划编制阶段应考虑为社区级饭店行业预先留好合适的位置，以方便商业为群众提供服务。

　　3、从城市环境的宏观要求出发

　　（1）、考虑到老城区的市政负荷与交通压力，老城区不再增设新的饭店。对现有饭店以整顿为主，将不符合规定设置的饭店迁出老城区。

　　（2）、考虑滨江区与行政中心区域对城市环境、景观的高质量要求，禁止设置社区级的饭店，但允许高档次的饭店入驻。

　　（3）、在城区主要商业区内的临街铺面不允许设置饭店。

　　（4）、饭店经营时不得占用人行道、机动车道。

　　（5）、饭店不得干扰居民生活，不得无组织排污。

　　4、新建饭店配套标准

　　考虑到饭店的经营需要，饭店必须配配足够面积的停车位，同时满足其它设置要求，保证公共利益和自身业务正常开展，具体如下：

　　（1）、必须配套专门停车场地，停车场地必须达到标准要求，具体为饭店：每100平方米建设面积0.5个停车位或每个包厢至少2个停车位；

　　（2）、必须设有专用道路出入口。

　　（3）、不占用机动车道和人行道。

　　（4）、要求经营者配套建设专门的隔油池等污水处理设施；分类存放餐饮垃圾及一般生活垃圾，统一委托有资质的餐饮垃圾回收企业负责回收。

　　（5）、停车场地设置不得影响周围居民生活。

　　（6）、审批时必须附有停车位区域图。

　　八、上虞市城区娱乐行业整体布局原则

　　1、从社会各界对娱乐行业要求出发考虑

　　（1）、服务半径考虑：布局在居民区附近的次干道或支路路段，必须与居民区的居住楼保持一定的距离。如布置在居住区的临街商业楼内，该商业楼必须为独立式商业楼。

　　（2）、结合市场、社区商业、社区公共服务中心进行布局。

　　（3）、应对经营时间有硬性的规定，娱乐的隔音处理必须达到规定要求。

　　2、有利娱乐行业商业运转的角度出发

　　（1）、政府应为娱乐的隔音工程提供施工指导和前期技术辅助。对娱乐行业的油烟及垃圾排放提供必要的管理指导。

　　（2）、政府应加强娱乐产业附近的配套建设工作，在前期引导娱乐产业选择适当的位置进行营业的基础上，必须加强对娱乐产业附近的交通管理。寻找契机主动为其配套停车设施。

　　（3）、政府应出台相关政策引导娱乐行业行业迁出居民区。对于居民区内的娱乐产业与独立式的娱乐产业建议通过征收级差税费来进行引导。

　　（4）、政府在新建小区级公共配套设施时，在规划编制阶段应考虑为社区级行业预先留好合适的位置，以解决娱乐市场公共环境的矛盾。

　　3、从城市环境的宏观要求出发

　　（1）、考虑到老城区的市政负荷与环境压力，老城区不再增设新的娱乐行业。对现有娱乐行业以整顿为主，将不符合规定设置的饭店迁出老城区。

　　（2）、考虑滨江区与行政中心区域对城市环境、景观的高质量要求，禁止设置社区级的娱乐行业，但允许高档次的娱乐行业入驻。

　　（3）、在城区主要商业区内的临街铺面不允许设置社区级娱乐行业。

　　（4）、娱乐行业经营时不得占用人行道、机动车道。

　　4、新建娱乐行业配套标准

　　考虑到娱乐行业的经营需要，必须配配足够面积的停车位，同时满足其它设置要求，保证公共利益和自身业务正常开展，具体如下：

　　（1）、必须配套专门停车场地，停车场地必须达到标准要求，具体为：每100平方米建设面积0.5个或每个包厢至少2个停车位；

　　（2）、必须设有专用道路出入口。

　　（3）、不占用机动车道和人行道。

　　（4）、停车场地设置不得影响周围居民生活。

　　5、审批时必须附有停车位区域图。

　　九、上虞市城区金属加工、修理店、废品回收站整体布局原则

　　1、金属加工店

　　（1）、金属加工店由于属于工业项目，必须纳入工业区块内。

　　（2）、居住区附近允许设置销售点，不得设置加工点。

　　（3）、根据国家工商总局、公安局文件要求：在铁路沿线、矿区、油田、港口、机场、施工工地、军事禁区和金属冶炼加工企业附近禁止设立废品回收站点。

　　2、修理店

　　（1）、汽车修理店：设置到新建的汽车机电市场或工业区块内。

　　（2）、摩托车与其它修理店：一是从环保角度必须执行虞政发[2003]163号文，二是严禁占用人行道。

　　（3）、自行车修理店允许在居民区附近设置，但是作业时严禁占用人行道。

　　3、废品回收站

　　（1）、废品回收点前几年已有过整治，当时调整的对象约100多个废品收购经营户，通过统一选址、集中建设、达标后，已集中到一处即梁家山地块。

　　（2）、随着城东的改造，过段时间废品回收站或需要外移，需要在目前规划一个备选地点，我们认为对今后废品回收站的选址必须遵循以下几个原则：

　　①、在城区四环线以外。

　　②、远离居民区，包括现状农村居民点。

　　③、不在城区的可视范围内。

　　④、必须做好外围的实体围护工作。

　　城区业态具体布局详见市规划局网站 www.sygh.gov.cn)