一份流传于银行内部的信贷资金流向图,揭开了金融安全主导下楼市调控的本质。

在记者连续数日的追问下,消息人士终于向本报记者独家提供了这份涵盖个人住房贷款投放、土地储备贷款投放及资金流向的信贷投放效果图,“数据和详细流程都被省去了,不太方便公开。”该消息人士称。

而记者采访多家银行内部人士得知,被省略的数据包括个人住房贷款投放数额警戒线、购房套数减少比例、土储贷款投放数额警戒线、拆迁款数额、针对2010年北京市土储投资详细金额等。

在这张仅由箭头连接、简单文字诠释的资金流向图背后,彰显了银行与楼市调控政策暗自合拍的玄机:对房屋交易贷款的从紧和对土储贷款的适度放宽,通过信贷源头控制楼市的需求和供给,从而到达平抑房价的目的。

“此时更值得注意的是土储贷款,因为个人住房贷款的调控已经基本到位,而土储贷款依然有文章可做。”一位大型股份制商业银行高管表示,“土地出让金是偿还土储贷款的最终保障资金。楼市前景依然不明朗,开发商是否继续愿意为土地买单,挂牌土地是否能如期拍卖变现,都是银行需要着重考虑的问题。”

分食土储贷款

“不论是去年还是今年,土储贷款的资金循环流程并不复杂,模式可以说基本定型了。”上述银行高管表示。

据该人士介绍,土储贷款的资金流转过程基本如下:由银行向土地储备中心发放拆迁贷→银行与政府存在协议:以存折的方式向拆迁户发拆迁款→工作人员借机说服拆迁户又以存款形式将资金留在银行,形成了资金的循环。由于给土地储备中心的授信金额巨大,授信派生出的存款在银行体内循环,负债又形成了资产,这对银行来形成巨大的诱惑。

据不完全统计,在北京市2009年1100多亿元的土地储备贷款中,工商银行拿下400多亿元,超过1/3;而建行、农行、中行的土地储备新增贷款也在100亿元以上;一家总部在南方的股份制银行也拿下80亿元的份额。

北京银行2009年年报显示,北京市土地整理储备中心为其贷款第一大户,期末余额为29.11亿元,占全部贷款余额的比例为1.06%。北京市土地整理储备中心朝阳分中心为其贷款第五大户,期末余额为17.5亿元,占全部贷款的比例为0.64%。

虽然各家银行分食土储贷款的决心已经不是秘密,但多家上市银行在2009年年报业绩发布会上,针对外界关注的政府平台贷款、土地储备贷款,各大行却给出一个非常“保守”的口径。

“银行更愿意把土储贷款归算在政府融资平台那类贷款。”至于原因,上述银行高管透露,政府融资一般具有较强的议价能力,利率一般会下浮10%,以一至三年期基准贷款利率5.4%为例,下浮10%则为4.86%。

但这位高管同时指出,如果按4 .86%的利率计算,土地储备中心一年要交的利息就高达十几亿元。“如果流拍,风险不言而喻。”他说。

尽管风险潜伏,但各家银行对土储贷款的追逐已经白热化。一位亲自参与土储贷发放的某商业银行内部人士透露了发放土储贷款的细节。首先由土地储备中心对土地进行收储,然后向银行拟申请土储贷款。为取得某项目的经营权,分行会建立联动营销机制,成立了由分行长挂帅,分行公司部和支行负责人共同参与的分、支行二级联动营销小组,分行公司业务部统筹规划、协调,与支行一起负责抓落实,并在支行配备了专职客户经理,负责客户的日常维护,通过积极有效的营销,及时完成项目的评审工作,纳入土地储备贷款准入名单。

据了解,北京市主要采取“市、区联合储备”的模式,商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心,各区设有分中心,土地储备工作由市和区联合开展。在上述模式中,事业单位土地储备整理中心作为借款对象,市级土地储备整理中心获得银行单独或集体授信,然后再将贷款资金按比例分配到各区名下,当然各区土储分中心也可以单独与银行签署授信协议。