楼市“金九银十”早已开启，等来的却是凉凉气息。

    土地继续流拍，开发商用脚投票；8月低基数的基础上，9月开局楼市成交量全线下滑，占主体的三四线楼市持续走弱。

    6月底，当万科要把公司“地产”这两个字拿掉时，媒体铺天盖地报道，万科要“抛弃地产”，硬生生地把沪指3000点的“铁底”给击穿了。近期，保利地产也高调更名为保利发展。

    “我要去地产”，巨头们成为众矢之的？

    单单从GDP贡献来讲，房地产无疑是中流砥柱，但近年来的名声却一直“不得好”。特别是，当下实体经济困难，转型异常艰难，而矛头指向了房地产。

    要么，哺育实体的资金绕道楼市，8月份居民部门新增贷款占比高达54.8%，较7月份提高了11个百分点；

    要么，实体托不起昂贵的“租子”，很多搞实体和创业的人都说，利润被租金吃光了，到头来是给房东打工。

    要么，“缺芯”事件后，痛定思痛，发现该声讨的是，让科研人员静不下来的资产泡沫红利。

    从全局来看，全国性的房地产去库存周期已经接近尾声，后续楼市调控政策轮番加码，楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现1成分期首付、特价房等下行信号。“金九”上半月，开发商在热点城市大规模推货，某TOP开发商的项目甚至低至七四折。

    与此同时，调控下楼市乱象丛生，双合同屡禁不止，部分楼盘为加快签约进度，拒绝公积金贷款，商业贷款折扣力度高于公积金贷款，引导购房者选择商业贷款，加快资金回笼。

    土地流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显

    销售和资金压力，使开发商在拿地上更加谨慎。东吴证券认为，近期，全国各地土地流拍事件频现，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显。

    据东吴证券统计，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

    整体看来，2018年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万，土地流拍节奏不断加快。

    值得关注的是，从各月流拍情况看，三四线城市整体呈稳步下跌态势，而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。8月，二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米，占全国总额的38.59%，此数值较年初增长了两倍有余。

    从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018年1-8月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省。总体上，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。

    土地流拍现象并非首次出现，2011-2012百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014-2015又有一阵土地流拍潮涌起，2018年地产市场流拍再现，且流拍建筑面积及流拍率不断抬升，达到历史高位。

    2011-2012年，伴随着购房成本的提高以及市场限购、限贷等政策的相继出台，房产市场一度处于低迷状态，百城供应土地价格处于相对低位，而土地供应量却处于高峰位置，市场推地情绪高涨，土地流拍持续恶化。

    2014-2015年，房产市场土地流拍率小幅攀升，流拍潮再次涌起。土地供给过剩，而楼市销售低迷，导致市价下跌，成交量大幅萎缩，库存增加，开发商拿地意愿疲弱。

    2018年，土地流拍历史再现，加剧市场降温。东吴证券认为，本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，原因有两点：

    （1）调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。

    （2）融资环境趋紧，资金压力增大。

    房价或存在结构性“失真”，市场其实已“转凉”

    据路透社测算，今年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数，同比升7%，连涨35个月，且涨幅为一年最高水平；从环比看，8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%，连涨40个月，创下2016年9月以来最高水平。

    国家统计局数据显示，8月，70个大中城市中，一、二、三线城市新房价格，环比涨幅整体较上月有所扩大，二、三线城市房价环比出现明显上涨。

    据21世纪经济报道，针对8月份普涨的70城房价，业内专家分析称，统计数据存在结构性失真。

    部分热点城市房价环比上涨的原因，是今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，这只是结构性因素。而且，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，上海易居房地产研究院副院长认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。

    中原地产首席分析师表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。”

    最能感受楼市“凉意”的应属厦门和海南。作为70城中唯一环比下跌的城市，纵览一手房环比、二手房同环比三项指标，厦门都属70个城市中最惨。8月，厦门二手房环比和同比齐齐下跌，环比跌幅0.3%，同比跌幅则接近5%。

    三亚和海口两城环比增速滑坡，三亚8月新建商品住宅销售价格指数环比0.1%，较前值3.7%大幅回落，海口8月新建商品住宅销售价格指数环比0.9%，远不及前值2.3%。

    据中国基金报援引数据显示，在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调：

    （1）一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示：8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。

    （2）上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据：上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。

    （3）就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示：8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。

    （4）二手房成交量下降最多的则是北京。据贝壳研究院Real Data数据统计：8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。

    （5）热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据：厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。

    目前来看，中国房地产的黄金时代已经过去，房企的寒冬似乎已悄悄来临，高负债、低利润、拿地难、融资难已经让房地产企业不堪重负。而国家一系列政策的施压，房价上涨的趋势怕是要中断了。

来源：网络