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| 房 产 信 息 索 引 | ||||||||||||||||||||||||||
| 房地产估价风险防范与转移 降低地产估价人员带来的风险 |
| www.syhouse.net 2006-3-27 14:36:47 上虞房产网 |
| (二)估价机构和估价人员面临的房地产估价风险 估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表 现在以下几个方面： 1、技术风险：为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。 这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低。对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样那样的漏洞，也会产生一定的估价风险。 2、政策风险：房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法，或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。 3、业务风险：即估价业务带来的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。另外一个方面，当估价机构或人员接受新业务时，对于估价方法和技术参数的选择和利用同样存在着极大的不确定性，给估价机构和估价人员未来带来风险。 4、经济风险：所谓经济风险是指经济形势短期内发生了巨大变动。使得估价结果与市场价格产生了较大偏离。这种结果是任何估价师和经济利益各方都不愿意看到的情况。这种情况不是估价机构和估价人员的道德问题，甚至有些情况下也不是估价师能够预期的，但是这种结果会对社会经济稳定产生不利影响，而且可能会直接给房地产经济活动某一主体带来经济上的损失。 (三)经济活动主体面临的房地产估价风险 经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账，如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。 |
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